Woningtekort? ‘Ik maak de oplossing niet meer mee’, zegt hoogleraar Boelhouwer

Nieuwbouw in de knel door stikstof, regels en gebrek aan keuzes

Het woningtekort in Nederland loopt almaar verder op en volgens hoogleraar Housing Systems Peter Boelhouwer is er weinig reden tot optimisme. Met slechts 68.000 opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2024 – het laagste aantal in vijf jaar – is de ambitie van 100.000 woningen per jaar nog ver weg. En dat terwijl het tekort inmiddels de 400.000 woningen overstijgt.

Volgens Boelhouwer is het probleem niet alleen een kwestie van technische of planologische hobbels zoals stikstof en netcongestie, maar vooral ook een gebrek aan politieke durf. “Het kabinet hinkt op twee gedachten,” zegt hij. “Het wil reguleren en betaalbaar bouwen, maar verwacht ondertussen dat marktpartijen blijven investeren.” Dat werkt niet.

De woningmarkt vraagt om harde keuzes en financiële slagkracht

De overheid wil enerzijds sturen op betaalbaarheid en regulering – denk aan de Wet betaalbare huur en nieuwe box 3-plannen – maar investeerders moeten nog steeds voldoende rendement kunnen halen. En daar wringt het. Veel beleggers trekken zich terug uit het middensegment of verschuiven de focus naar koopwoningen. Instellingen zoals pensioenfondsen zeggen wel door te willen gaan met investeren, maar de volumes nemen af.

Volgens Boelhouwer heeft het kabinet één ding niet gedaan: kiezen. Als je echt volkshuisvesting wilt realiseren, moet je het ook willen financieren. De SP wil daar 30 miljard euro per jaar voor uittrekken, een duidelijke koers. Maar die helderheid ontbreekt in het huidige beleid.

Verandering in woningvoorraad wringt met woningbehoefte

De verhoudingen in de woningbouw schuiven langzaam maar zeker. Sinds 2012 werden er nauwelijks sociale huurwoningen toegevoegd aan de voorraad, terwijl de vraag daar het hoogst is. Tegelijkertijd stijgt het aantal koopwoningen gestaag. Het gevolg: lange wachtlijsten en een scheve verdeling tussen woningtypes.

Nieuwbouwplannen worden inmiddels vaak aangepast. Plannen voor middenhuur veranderen in sociale koopprojecten, simpelweg omdat het anders financieel niet meer rond te rekenen is. En de woningen die wél gebouwd worden, zijn vaker kleinere appartementen in plaats van eengezinswoningen.

Binnenstedelijk bouwen leidt tot kleinere woningen en selectieve instroom

De trend van binnenstedelijk bouwen zorgt ervoor dat de gemiddelde woningoppervlakte afneemt. Waar in 2013 een koopwoning gemiddeld 193 m² telde, is dat nu nog 178 m². Huurwoningen zakten in dezelfde periode van 118 naar 101 m². Die afname is deels het gevolg van de beperkte ruimte in steden én de hoge ontwikkelkosten. Appartementen zijn efficiënter, maar minder geschikt voor gezinnen of huishoudens met andere woonwensen.

Boelhouwer ziet dat dit leidt tot een veranderende bevolkingssamenstelling in steden. Alleenstaanden en jonge stellen trekken naar binnenstedelijke wijken, terwijl gezinnen en lagere inkomensgroepen de stad verlaten. Zo ontstaat een steeds selectiever woonprofiel in nieuwe stadsdelen als Merwede in Utrecht.

Grootschalige woningbouwlocaties lopen achter op planning

Om het woningaanbod te verruimen, zet het Rijk in op de zogenoemde Novex-locaties. Deze grootschalige woningbouwgebieden liggen vaak op bedrijventerreinen of locaties die eerst gesaneerd moeten worden. Het klinkt veelbelovend, maar de realiteit is weerbarstig. Bedrijven moeten eerst verplaatst, grond moet worden gesaneerd en er is forse infrastructuur nodig.

Boelhouwer stelt dat de benodigde investeringen nog lang niet op het niveau liggen om deze ambities waar te maken. “De woningbouwplannen zijn niet realistisch in verhouding tot het beschikbare budget,” zegt hij. Zeker niet als twee derde van die woningen betaalbaar moet zijn.

Voor vastgoedprofessionals blijft het dus zaak om scherp te blijven op de structurele veranderingen in de markt. De balans tussen woningtypes, financieringsmogelijkheden en beleid verschuift snel – en wie hier tijdig op inspeelt, houdt grip op de toekomst.

Bron: cobouw.nl