Wonen of bezitten? Rechter kiest voor betaalbaarheid boven eigendom

WOZ-cap onder vuur, maar rechter blijft bij belang van betaalbare huur

Het spanningsveld tussen het eigendomsrecht van verhuurders en het recht op betaalbare woonruimte kreeg deze maand een opvallende juridische wending. De rechtbank in Den Haag stelde in een principiële uitspraak dat de zogeheten WOZ-cap — een beperking op de invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs — rechtmatig is, ondanks de inbreuk die deze vormt op het eigendomsrecht.

Sinds 2015 telt de WOZ-waarde mee in de puntentelling van sociale huurwoningen, met als gevolg dat veel woningen de grens naar de vrije sector overstaken. De forse huurstijgingen die dat veroorzaakte, leidden tot ingrijpen van de overheid. Met de invoering van de WOZ-cap in 2022 werd de invloed van de WOZ-waarde begrensd, met als doel om sociale woningen ook echt sociaal te houden.

Verhuurders naar de rechter vanwege verlies aan huurpotentieel

Een aantal verhuurders en belangenvereniging Fair Huur voor Verhuurders vocht de maatregel aan. Zij voelden zich benadeeld doordat hun woningen mogelijk terugvielen in de gereguleerde sector, terwijl de WOZ-stijging wel leidde tot hogere belastingen. Hun standpunt: de WOZ-cap was een ontoelaatbare inbreuk op het eigendomsrecht, en dus wilden ze schadevergoeding.

De rechtbank erkende dat er sprake is van een inbreuk, maar oordeelde dat die geoorloofd is in het algemeen belang — namelijk om de toegankelijkheid van betaalbare huurwoningen te beschermen. Bovendien was de maatregel wettelijk onderbouwd en redelijk in verhouding tot het doel.

Gerechtvaardigde ingreep in het belang van wonen

De zaak werd mede gevoerd door advocaten van het Public Interest Litigation Project (PILP), namens de Woonbond. Zij benadrukten dat het hier draait om het grondrecht op wonen. Voor veel huurders betekende de invloed van de WOZ-waarde huurstijgingen van honderden euro’s per maand — van €700 naar €2.000 — en daarmee een onhoudbare woonsituatie.

De rechtbank stelde dat verhuurders bij aankoop wisten dat het om sociale huurwoningen ging. Hun schade zit vooral in het verlies van de ‘liberalisatiepotentie’ — een winstkans, geen verworven recht.

Nieuwe rechtsgang niet uitgesloten

Hoewel de uitspraak helder is, is het juridisch boek nog niet definitief gesloten. Juristen sluiten niet uit dat de zaak alsnog wordt voorgelegd aan het gerechtshof of zelfs aan het Europees Hof voor de Rechten van de Mens. Juist omdat het gaat om een botsing tussen fundamentele rechten — eigendom versus wonen — is de kans op voortprocederen reëel.

Bovendien geldt de uitspraak enkel voor de WOZ-cap tot 2024. De nieuwe regels, waarin onder meer energieprestaties zijn meegenomen in de puntentelling, zijn niet meegenomen in deze zaak. Wie die wél wil aanvechten, zal dus een nieuwe procedure moeten starten.

Bron: fd.nl