Wie betaalt de speeltuin? Gemeenten laten ontwikkelaars wegkomen met lage kosten

Gemeenten moeten volgens de wet de kosten voor publieke voorzieningen, zoals riolering en speeltuinen, doorberekenen aan projectontwikkelaars bij de bouw van nieuwe wijken. Toch gebeurt dit vaak onvolledig, waardoor de belastingbetaler opdraait voor kosten die eigenlijk bij ontwikkelaars horen te liggen. Hoe kan dat?

Een gemiste kans om kosten door te berekenen

Uit onderzoek van Stec Groep en de Radboud Universiteit blijkt dat veel gemeenten geen goed zicht hebben op deze kosten. Hierdoor slagen ze er vaak niet in de juiste bedragen te verhalen op ontwikkelaars. Dit betekent dat aanzienlijke publieke kosten, van trottoirs tot archeologisch onderzoek, uiteindelijk bij de belastingbetaler terechtkomen.

Waarom de doorberekening stagneert

Volgens onderzoeker Erik de Leve (Stec) is het logisch dat gemeenten kosten bij ontwikkelaars verhalen. Immers, betere voorzieningen verhogen de waarde van een wijk. Toch bleek uit een steekproef onder 101 gemeenten dat er sinds 2020 minder kosten worden doorberekend. In plaats van een stijging in bedragen per nieuwbouwwoning, zien we juist een daling van hogere kostenposten, ondanks dat sommige gemeenten al bedragen tot €5000 per woning doorrekenen.

Noodzaak tot verbetering in onderhandelingen

Hoogleraar gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben benadrukt dat gemeenten door de dip in de woningmarkt van 2022-2023 vaak in een zwakke positie zaten. “De financiële haalbaarheid van projecten kwam onder druk te staan,” aldus Van der Krabben. Dit leidt ertoe dat gemeenten soms concessies maken, terwijl ze eigenlijk kosten voor publieke voorzieningen zouden moeten verhalen.

Onvoldoende kennis en voorbereiding

Paul Kuijten, adviseur grondbeleid, merkt op dat gemeenten niet altijd sterk genoeg onderhandelen. Sommige gemeenten laten onderhandelingen aan een enkele ambtenaar over, terwijl een team met vastgoedjuristen en planeconomen nodig is om stevig in de onderhandelingen te staan. Het gebrek aan duidelijkheid en expertise kan ertoe leiden dat ontwikkelaars minder bijdragen dan nodig is.

Een ‘nota kostenverhaal’ als oplossing

In een voorbeeld als Drimmelen, waar Kuijten als planeconoom actief is, werd een nota kostenverhaal opgesteld die transparantie biedt in welke kosten ontwikkelaars moeten dragen. Door aan de voorkant duidelijk te maken welke kosten verhaald worden, zoals infrastructuur en groenvoorzieningen, weten ontwikkelaars wat hen te wachten staat. Dit helpt niet alleen de kosten inzichtelijk te maken, maar dempt ook de inkoopprijzen voor grond, wat bouwprojecten rendabeler maakt.

Sneller bouwen door vast beleid

Uit het onderzoek van Stec blijkt dat 60% van de gemeenten inmiddels beleid heeft voor kostenverhaal, een daling vergeleken met drie jaar geleden. Onderzoeker De Leve raadt gemeenten aan om hierin stappen te maken. “Als ontwikkelaars tijdens onderhandelingen plotseling met onverwachte kosten worden geconfronteerd, leidt dit tot vertraging en hogere kosten – slecht nieuws voor het woningbouwtempo.”

Planbatenheffing als extra oplossing?

Er wordt ook gekeken naar een planbatenheffing als extra inkomstenbron voor gemeenten. Dit zou hen in staat stellen een deel van de grondwaardestijging bij bestemmingswijzigingen af te romen en in te zetten voor publieke voorzieningen en betaalbare woningen. In het Verenigd Koninkrijk bestaat al een dergelijke heffing als aanvulling op kostenverhaal, iets wat ook in Nederland zou kunnen helpen om de belastingdruk te verminderen.

Bron: fd.nl