Een tweede huis: is het een goede investering?

Tot dit jaar was het kopen van een tweede huis aantrekkelijk, maar door veranderingen in belastingregels en rentestanden is het nu minder voordelig. We bespreken de stijging van de overdrachtsbelasting en de hogere hypotheekrente, evenals de aangescherpte regels voor de vermogensrendementsheffing in Nederland. Daarnaast kijken we naar de situatie in het buitenland en hoe belastingverdragen van invloed kunnen zijn op de financiële aspecten van een tweede huis. We eindigen met een bespreking van de leegwaarderatio en de invloed ervan op de vermogensrendementsheffing. Ook behandelen we de complexiteit van het afsluiten van een hypotheek voor een tweede huis en de mogelijkheid om te lenen van de bv.

Financiële aspecten van een tweede huis in Nederland

De overdrachtsbelasting voor tweede huizen is gestegen naar 10,4% in 2023, wat de aanschafkosten aanzienlijk verhoogt ten opzichte van voorgaande jaren. Bovendien is de hypotheekrente voor tweede huizen doorgaans minstens een halve procentpunt hoger dan voor een hoofdverblijf. Dit betekent dat de rente op hypotheken voor tweede huizen momenteel rond de 5% ligt. Daarnaast zijn de regels voor de vermogensrendementsheffing aangescherpt, waardoor een tweede huis meetelt als belegging waarover belasting moet worden betaald. Deze financiële aspecten maken het kopen van een tweede huis in Nederland minder aantrekkelijk.

Overwegingen voor een tweede huis in het buitenland

Vanwege de hogere kosten in Nederland kunnen huizen in het buitenland nu financieel aantrekkelijker zijn. Nederland heeft belastingverdragen met veel landen om dubbele belastingheffing te voorkomen. In de meeste gevallen mag het buitenland belasting heffen over het vakantiehuis, maar krijg je in Nederland een aftrekpost van vergelijkbare waarde, waardoor je uiteindelijk geen belasting hoeft te betalen. Dit geldt zelfs als het andere land geen belasting heft. Elk land heeft echter verschillende fiscale regels, dus het is verstandig om bij lokale makelaars of fiscalisten informatie in te winnen over de specifieke regelgeving.

Vermogensrendementsheffing en verhuur van een tweede huis

De WOZ-waarde van een permanent verhuurd huis telt mee in box 3, maar slechts een deel van de WOZ-waarde wordt meegenomen bij de berekening. Dit wordt bepaald aan de hand van de leegwaarderatio, die aangeeft hoeveel procent van de WOZ-waarde meetelt als vermogen. De leegwaarderatio is in 2023 aanzienlijk gestegen, waardoor het belastbare vermogen hoger wordt. Het is opvallend dat een tweede huis dat alleen gebruikt wordt als vakantiehuis de volledige WOZ-waarde meetelt in box 3, terwijl voor een verhuurd huis slechts een deel meetelt. Dit verschil in behandeling is gebaseerd op de redenering van de Belastingdienst dat een verhuurd huis minder waard is.

Huurpunten en hypotheekregels voor een tweede huis

Voor huurhuizen in de vrije sector gaat vanaf volgend jaar een puntentelling gelden, waarbij de huurprijs afhangt van de kwaliteit van het huis, zoals het energielabel. Dit kan gevolgen hebben voor huiseigenaren die een huur van ongeveer €1100 per maand vragen. Daarnaast gelden er andere hypotheekregels voor een tweede huis. In de meeste gevallen is eigen vermogen vereist omdat je slechts een deel kunt lenen. De maximale lening voor een tweede huis varieert doorgaans van 60% tot 90%, afhankelijk van het gebruik van het huis. Ook is de rente op hypotheken voor tweede huizen hoger en is de aflossingsperiode vaak korter. Het verkrijgen van een hypotheek voor een huis in het buitenland kan problematisch zijn vanwege de complexiteit en terughoudendheid van de meeste banken.

Belastingaspecten van lenen van de bv

De hypotheekrente van een tweede huis is niet aftrekbaar van de belasting, maar de schuld kan wel in mindering worden gebracht op het vermogen in box 3. Er geldt echter een fictieve rente van ongeveer 2,5% voor schulden, die wordt afgetrokken van het rendement op de WOZ-waarde van het tweede huis. Sommige mensen lenen geld van hun bv voor de aankoop van een tweede huis, wat voorheen fiscaal gunstig was. Sinds dit jaar geldt er echter een maximumbedrag van €700.000 voor leningen bij de bv. Voor bedragen boven dit maximum geldt een belastingtarief van 26,9% in box 2.

Bron: FD.nl