Tunnels: verborgen goudmijn voor steden

De A2 liep vroeger dwars door Maastricht. Nu ziet het er heel anders uit. De weg is een park geworden. Onder het park ligt de tunnel waar de A2 nu doorheen loopt. In het park komen vooral fietsers, voetgangers en af en toe wat bestemmingsverkeer. De leefbaarheid is enorm verbeterd. Waarom gebeurt dit niet op meer plekken?

Het welvaartseffect

Door de aanleg van de tunnel is er een hoop veranderd in Maastricht. Er is minder geluidsoverlast en minder luchtvervuiling. En een ander effect: de huizenprijzen rond de tunnel zijn flink gestegen. In een straal van één kilometer rond de tunnel steeg de totale huizenwaarde met zo’n 220 miljoen euro méér dan in de rest van de stad. Het gaat hier slechts om de bestaande woningen. Ook bestaande woningen buiten deze straal stegen in waarde. De huizen, kantoren en winkelpanden die nog in ontwikkeling zijn dragen waarschijnlijk nog meer bij aan deze winst.

Het is natuurlijk geen verrassing dat vastgoed in waarde stijgt naarmate de leefomgeving aangenamer wordt. Gek genoeg wordt dit vrijwel nooit meegenomen in de kosten- en baten analyses van dit soort projecten. Er zijn geen rekenmodellen voor. In Maastricht verwachtte men de meeste maatschappelijke winst bij de kortere reistijden dankzij de tunnel. Op het gebied van ‘stedelijke kwaliteit’ rekende men op een welvaartseffect van 12 miljoen. Dat blijkt dus veel en veel meer te zijn.

Het meten van dit soort verwachte resultaten wordt steeds belangrijker. De leefbaarheid in de steden staat flink onder druk. Er zal dus steeds meer gekeken moeten worden naar de verschillende mogelijkheden van dit soort projecten. Want grote projecten zijn duur. Als onderbouwd kan worden dat de gevolgen voor de leefbaarheid heel positief zijn, zijn de hoge kosten makkelijker te verantwoorden.

Gebiedsontwikkeling gaat hand in hand met infrastructuur

De manier van aanbesteden is bij grote infrastructuurprojecten ook van belang, zo bleek in Maastricht. De bouwers moesten zelf met een compleet plan komen. Dus niet alleen voor de tunnel, maar ook voor het gebied erboven. Ballast Nedam en Strukton kwamen samen met het plan van een dubbeldekstunnel en het park. Door de smalle tunnel – bovenop een tunnel mag niet gebouwd worden – zijn er nog steeds mogelijkheden voor nieuwbouw in de omgeving.

In de omgeving van de tunnel en het park komen zo’n duizend nieuwe woningen en er is 30 duizend vierkante meter beschikbaar voor commercieel vastgoed. Ballast Nedam ontwikkelt het gebied. Volgens René Lecluse, projectonwikkelaar bij Ballast Nedam, zal de combinatie van infrastructuur en gebiedsontwikkeling steeds vaker voorkomen. Door op deze manier naar te kijken naar grote infrastructuurprojecten te kijken, gaat de leefbaarheid niet verloren, maar wordt deze juist verbeterd.

Sluitende begroting dankzij gebiedsontwikkeling

Door ook vastgoed mee te nemen in infrastructuurprojecten, kan zo’n project een stuk betaalbaarder worden. Ballast Nedam heeft behoorlijk verlies geleden op de tunnel bij Maastricht. Toch verwachten het bedrijf dit de komende tien jaar weer goed te maken vanwege de ontwikkeling van het vastgoed.

In Amstelveen waren ook plannen om de A9 te ondertunnelen. Helaas kon de gemeente het bedrag van 100 miljoen euro niet opbrengen. Daarom wordt de weg nu overkapt. Wellicht was de begroting wel rond te krijgen als er rekening was gehouden met de ontwikkeling van vastgoed in het gebied.

De verdere ontwikkeling van Maastricht

Dankzij de tunnel is Maastricht een park rijker. Daarbij komt ook dat de A2 altijd een behoorlijke barrière was in de stad. Door de tunnel is het veel makkelijker om van de ene kant naar de andere kant van de stad te gaan. Vooral voor fietsers en voetgangers is dit een flinke vooruitgang. De enige barrière die er nu nog is, is het spoor. Daarom wordt er nu gekeken of er meer plekken kunnen komen om het spoor over te steken, om het voor voetgangers en fietsers nog makkelijker te maken.

Een andere bijkomstigheid is dat de Gemeenteflat nu een mooie blikvanger is geworden. De flat is gespaard gebleven omdat de tunnel zo smal is. De flat ging op in de overige grauwe gebouwen langs de snelweg. Nu die gebouwen weg zijn, en de flat gerestaureerd is, is hij een ware blikvanger langs het park. Zo’n tien jaar na de start van de bouw van de tunnel, zijn er voor Maastricht dus eigenlijk alleen maar voordelen te vinden bij dit enorme project.

Bron: FD.nl