Te koop in Carnisse: waarom Rotterdam massaal huurwoningen verliest

Verkoopgolf in Rotterdamse huurmarkt door nieuwe wetgeving

Wie door de straten van Carnisse in Rotterdam loopt, kan er niet omheen: de tekoopborden zijn alomtegenwoordig. In deze wijk, waar ooit particuliere beleggers gretig investeerden in goedkope appartementen, worden nu huurwoningen massaal in de verkoop gezet. De aanleiding? De invoering van de Wet betaalbare huur (Wbh) en een opeenstapeling aan andere maatregelen die het voor kleinere verhuurders steeds minder aantrekkelijk maken om woningen in de verhuur te houden.

Makelaar Daan Kardol van Zuidstad Makelaars weet het goed te illustreren. In één straat hangen zeven tekoopborden en op Funda worden er in Carnisse bijna honderd woningen aangeboden. ‘Voor veel beleggers is het simpelweg niet meer rendabel,’ zegt hij terwijl hij door een net verkocht appartement loopt dat ooit als beleggingsobject werd ingezet.

Huurwoningen verdwijnen, vraag blijft onveranderd hoog

De cijfers liegen er niet om. In het laatste kwartaal van 2024 werden er in Rotterdam 200% meer huurwoningen verkocht dan in dezelfde periode een jaar eerder. Hoewel exacte wijkdata ontbreken, wijst alles erop dat een aanzienlijk deel van deze verkoopgolf zich in Carnisse afspeelt. Juist in deze wijk was het aandeel particuliere verhuur groot: in 2019 was zo’n 40% van de woningen in handen van kleine beleggers.

De Wbh, die per 1 juli 2024 inging en sinds januari van dit jaar wordt gehandhaafd, legt de maximale huurprijzen in het middensegment vast op basis van een puntensysteem. In combinatie met strengere regels voor tijdelijke huurcontracten en een hogere vermogensbelasting voor verhuurders, zorgt dit voor een krap aanbod op de huurmarkt – terwijl de vraag nog altijd onverminderd hoog is.

Makelaars profiteren, maar maken zich zorgen over huurders

Kardol ziet het contrast dagelijks: aan de ene kant hogere verkoopaantallen, aan de andere kant huurders die nergens heen kunnen. ‘Vooral woningen die eerder perfect waren voor starters en gezinnen in de huursector, verdwijnen nu uit het aanbod,’ zegt hij. Volgens hem dwingen de regels verhuurders tot verkopen, omdat de inkomsten simpelweg niet meer opwegen tegen de kosten.

De uitponding – het individueel verkopen van huurwoningen – zet zich dan ook stevig door. En hoewel de nieuwe eigenaren vaak jonge kopers zijn, zijn het zelden de mensen die het pand eerst huurden. Zo worden bepaalde doelgroepen steeds verder de stad uitgeduwd.

Gemeente verdedigt beleid, wijst op voordelen voor starters

Rotterdams wethouder Chantal Zeegers begrijpt de zorgen, maar ziet ook voordelen. Volgens haar zorgt de wet er juist voor dat misstanden op de huurmarkt worden aangepakt. Veel oude verhuurpanden kampen met achterstallig onderhoud, slechte isolatie en zelfs schimmel. ‘Met handhaving is het ons gelukt om sommige huren tot wel duizend euro per maand omlaag te brengen,’ stelt ze trots.

Zeegers wijst daarnaast op het feit dat er nu meer woningen beschikbaar komen voor starters, doordat ‘buy to let’ wordt teruggedrongen. De opkoopbescherming helpt hierbij, net als de toename van nieuwbouw. In 2024 zijn er in Rotterdam 3751 woningen bijgebouwd, waarvan 1233 in het middensegment. Toch blijft dat aantal beperkt als je het afzet tegen de uitponding die momenteel gaande is.

Impact op vastgoedmarkt in kwetsbare wijken als Carnisse

In Carnisse zelf is de leefbaarheid nog altijd een punt van zorg. Het straatbeeld wordt gedomineerd door gesloten gordijnen, verlaten speeltuinen en weinig tekenen van nieuwe bouwactiviteit. Wél hoopt de gemeente dat een betere balans tussen kopers en huurders op termijn zal bijdragen aan meer sociale samenhang en veiligheid in de wijk.

Voor vastgoedprofessionals betekent deze dynamiek vooral dat het speelveld snel verandert. Kansen in de verkoopmarkt nemen toe, maar wie inzet op verhuur moet zich aanpassen aan strengere regels en lagere rendementen. Tegelijkertijd blijft er ruimte voor ontwikkeling, zeker als het gaat om duurzame nieuwbouwprojecten of herontwikkeling van bestaande panden.

Toekomst van de woningmarkt vraagt om slimme keuzes

De ontwikkelingen in Carnisse zijn een duidelijke illustratie van wat er op grotere schaal in Nederland speelt. De roep om betaalbare huur dwingt beleidsmakers tot actie, maar de gevolgen zijn voelbaar voor iedereen die actief is in de vastgoedmarkt. De vraag is niet alleen hoe we betaalbare woningen behouden, maar ook waar de mensen heen kunnen die er nu tussenuit vallen.

Bron: fd.nl