Rentestijging dwingt vastgoedbeleggers tot verkoop

Grote vastgoedbeleggers hebben gedwongen meer dan drieduizend huurwoningen verkocht doordat pensioenfondsen hun belegde geld terug wilden. Dit komt omdat pensioenfondsen hun blootstelling aan vastgoed wilden verminderen vanwege de gestegen rente. De verkochte woningen verdwijnen deels van de huurmarkt, aangezien de nieuwe eigenaren deze naar verwachting individueel zullen verkopen aan particulieren, zo blijkt uit een onderzoek van het FD.

Effect op de huurmarkt

De verkoop van deze huurwoningen kan op termijn leiden tot een grotere schaarste aan vrijesectorwoningen, wat de krapte op de huidige markt verergert. Volgens Nils Kok, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht, verdwijnt een woning waarschijnlijk van de huurmarkt zodra deze bij institutionele beleggers is weggegaan. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) sprak onlangs over een ‘verschraling’ van het aanbod aan huurwoningen. Dit wordt versterkt door recente wetgeving die verhuurders dwingt minder huur te vragen, waardoor zij eerder geneigd zijn hun woningen te verkopen.

Terugtrekken van investeringen

De recente verkopen van vastgoedbeleggers hangen samen met veranderingen in het beleggingsbeleid van aandeelhouders zoals pensioenfondsen. Sinds 2022 hebben pensioenfondsen en verzekeraars voor honderden miljoenen euro’s aan investeringen in vastgoed teruggevraagd. Dit leidde tot de verkoop van minstens 3100 woningen door vastgoedbeleggers in de afgelopen twee jaar. Zo vroeg BpfBOUW in 2022 plotseling 340 miljoen euro terug van Bouwinvest, en moesten vastgoedbeleggers huizen verkopen om aan deze verzoeken te voldoen. Bouwinvest, CBRE Investment Management en andere vastgoedbeleggers verkochten gezamenlijk honderden miljoenen euro’s aan woningen.

Rol van particuliere beleggers

De gestegen rente maakt het voor buitenlandse beleggers onaantrekkelijk om met geleend geld te investeren in de Nederlandse huurwoningmarkt. Nederlandse particuliere beleggers vullen dit gat op. Zij zijn bekend om het verkopen van aangekochte woningen aan particulieren, wat de huurmarkt verder verkleint. Zo verkocht CBRE IM in maart bijna 280 woningen aan een bedrijf gelieerd aan de vastgoedfamilie Groenewoud, en ook de familie Grouwels heeft honderden woningen gekocht met de intentie een deel te verkopen. Particuliere beleggers vinden het aantrekkelijk om huurwoningen te verkopen vanwege de hoge huizenprijzen en de noodzaak om een goed rendement te behalen in het licht van de hogere rentekosten.

Technische oorzaak van overbelegging

Na de rentestijging in 2022 bleken sommige pensioenfondsen en verzekeraars plotseling te veel in vastgoed te hebben belegd. Dit kwam deels door een technische oorzaak: de waarde van de obligaties in hun portefeuille daalde door de hogere rente, waardoor het percentage van hun beleggingen in vastgoed te hoog werd. Hierdoor dienden zij redemptieverzoeken in bij hun vastgoedbeleggers. Sommige beleggers, zoals Vesteda, konden aan deze verzoeken voldoen omdat andere beleggers bereid waren om in te stappen.

Beperkte teruggaveverzoeken

Vastgoedbeleggers zelf stellen dat de teruggaveverzoeken beperkt zijn gebleven. Bouwinvest had eind vorig jaar zo’n 19.000 huurwoningen met een totale waarde van ongeveer 7 miljard euro en is nog bezig met een klein restant van 20 miljoen euro. Bij CBRE IM zijn volgens bronnen redemptieverzoeken voor minstens 80 miljoen euro ingediend. Amvest verkocht in anderhalf jaar tijd 660 huizen om deels aan redemptieverzoeken te voldoen en deels nieuwe aankopen te doen. Volgens cio Wim Wensing van Amvest was de markt in 2023 niet gunstig voor verkopen, maar nu lukt het weer beter.

In het huidige economische klimaat zien particuliere beleggers uitstekende mogelijkheden voor het verkopen van aangekochte woningen, wat de dynamiek op de Nederlandse huurmarkt aanzienlijk beïnvloedt.

Bron: fd.nl