Rente blijft hoog en zorgt voor problemen in commercieel vastgoed

De hoop op een daling van de rente in het commercieel vastgoed wordt tenietgedaan, aangezien de rente juist hoog blijft. Dit leidt tot problemen, met name voor partijen die tijdens de bloeiperiode veel hebben geleend en nu hun leningen moeten herfinancieren.

Toenemende spanning in de vastgoedmarkt

De markt voor commercieel vastgoed staat onder steeds grotere druk nu de rente verder stijgt en hoog blijft. De prijzen van kantoren, woongebouwen en andere vastgoedeigendommen zijn al aanzienlijk gedaald, afhankelijk van het type vastgoed en het land. Eigenaren die hun panden willen verkopen, hoopten op betere tijden waarin de rente zou dalen en de prijzen zouden herstellen. Helaas wordt dit scenario niet werkelijkheid, aangezien de rente juist verder stijgt vanwege de aanhoudende inflatie. Dit plaatst partijen die zwaar in de schulden zitten onder tijdsdruk.

Financiële problemen bij vastgoedbeleggers

Een voorbeeld van een vastgoedbelegger die met grote uitdagingen kampt, is SBB (Samhällsbyggnadsbolaget i Norden) in Zweden. Sinds begin 2022 is de beurskoers van SBB met meer dan 90% gedaald. De kredietrating is verlaagd naar een junkstatus en eerdere pogingen om kapitaal op te halen zijn mislukt. De nieuwe topman onderzoekt nu de verkoop van waardevolle activa om geld in te zamelen. Bijvoorbeeld de verkoop van de resterende helft van het onderwijsvastgoed aan de grote Canadese vastgoedbelegger Brookfield. De tijd dringt, aangezien SBB op korte termijn €1,5 miljard aan leningen moet aflossen.

Naderende herfinancieringsgolf

SBB is niet de enige die te maken heeft met herfinancieringsproblemen. Volgens obligatiebelegger Pimco moeten er in Europa tot en met 2025 $650 miljard aan vastgoedleningen worden geherfinancierd, wereldwijd zelfs $2400 miljard. Pimco verwacht verminderde liquiditeit, druk op onderliggende fundamenten en geopolitieke spanningen, wat op korte en middellange termijn tot pijnlijke situaties zal leiden. Deze aankomende herfinancieringsgolf zal volgens Pimco tot een afrekening dwingen.

Mismatch tussen vraag en aanbod

SBB bevindt zich in een benarde positie en kan mogelijk een koper vinden als de korting groot genoeg is, zoals in het geval van Brookfield. Echter, in de rest van Europa zijn vastgoedeigenaren nog niet bereid tot dergelijke maatregelen. Er bestaat een mismatch tussen vraag en aanbod, waarbij kopers niet bereid zijn te betalen wat verkopers willen ontvangen. Deze situatie maakt het momenteel ingewikkeld op de vastgoedmarkt. Hoofdeconoom Madeline Buijs van vastgoedadviseur Colliers bevestigt dit en geeft aan dat de verwachting was dat er na het eerste kwartaal meer transacties zouden plaatsvinden, maar het tweede kwartaal is al voorbij en het derde is al begonnen.

Dalend transactievolume en stijgende kantorenleegstand

In Duitsland is het transactievolume in commercieel vastgoed in de eerste helft van dit jaar gehalveerd tot €14,9 miljard, het laagste niveau sinds 2017. Ook in Nederland is het aantal transacties gedaald en is de kantorenleegstand licht gestegen.

Langdurige problemen in het commercieel vastgoed

De huidige problemen in het commercieel vastgoed zijn al geruime tijd aan de gang. Het ruime monetaire beleid van centrale banken heeft de prijzen de afgelopen tien jaar doen stijgen. Beleggers zijn schulden aangegaan om hun portefeuilles uit te breiden en panden tegen steeds hogere prijzen te kopen. Zolang de rente laag bleef, leverde dit nog steeds een goed rendement op. Beleggers profiteerden bovendien van de aanhoudende waardestijging van vastgoed. Partijen zoals SBB hebben van deze situatie gebruik gemaakt om nog meer schulden aan te gaan.

Onhoudbare rekensommen

De abrupte rentestijging heeft echter geleid tot onhoudbare rekensommen. Op de belangrijkste kantorenmarkten in Europa, zoals Parijs, Frankfurt en Amsterdam, wordt gemiddeld een aanvangsrendement behaald van 3,5% tot 4%. Bijna nul procent beleidsrente maakte dit mogelijk, maar op dit moment moeten vastgoedbeleggers door de gestegen rente al 5% tot 6% betalen voor nieuwe financieringen. Dit betekent dat de huur aanzienlijk moet stijgen – wat vaak niet op korte termijn mogelijk is – of dat de schulden moeten worden verlaagd om de financieringskosten te drukken. Bovendien is het vastgoed in waarde gedaald als gevolg van de hogere rente.

Vrees voor besmettingseffecten

De koersen van vastgoedfondsen hebben al vooruitgelopen op een correctie. De deelindex voor vastgoed in de pan-Europese Stoxx-600 is sinds begin 2022 met 42% gedaald. Niet-genoteerd vastgoed is dit jaar bij taxaties afgewaardeerd en ook vastgoedobligaties hebben aan waarde verloren. De spreads ten opzichte van de risicovrije rente zijn toegenomen. In 2021 lagen de spreads gemiddeld tussen de 70 en 100 basispunten, nu is dit 220 basispunten. Het is echter onduidelijk of er voldoende pijn is geleden. Als partijen zoals SBB in betalingsproblemen komen, heeft dit gevolgen voor geldverstrekkers en banken. Vervolgens kunnen er financiële besmettingseffecten optreden waar Europese en nationale toezichthouders al maanden voor waarschuwen.

Onzekere toekomst voor Vonovia

Een van de vastgoedgiganten die onder druk staat, is het Duitse Vonovia. Sinds begin 2022 is de koers met 63% gedaald. Ook Vonovia heeft te maken met een snelle groei door overnames en hoge schulden. Momenteel worden de thuismarkten in Duitsland, Zweden en Oostenrijk geconfronteerd met uitdagende omstandigheden. De Nederlandse pensioenuitvoerder APG is met een belang van 4% de op twee na grootste aandeelhouder in Vonovia.

Partijen met sterke financiële positie zien kansen

Is er dan alleen maar ellende? Niet voor partijen met een solide financiële positie. Zo heeft private-equityhuis Apollo in april een belang van 30% gekocht in een woningportefeuille van Vonovia ter waarde van $1 miljard, uiteraard met een korting. Daarnaast ontvangt Apollo 70% van het dividend uit de woningen in Baden-Württemberg. Bovendien hoeft Apollo geen assetmanagementvergoeding te betalen. Een lucratieve deal dus.

Kansen voor vastgoedbeleggers met goede managementteams en sterke balansen

Volgens Stenger en Aan den Toorn van Van Lanschot Kempen zullen vastgoedbeleggers met sterke managementteams en solide balansen in de nabije toekomst hun kansen grijpen. Stenger geeft aan dat wanneer er angst heerst en de hele sector in een neerwaartse spiraal terechtkomt, dit fantastische mogelijkheden biedt voor partijen die hun huiswerk goed hebben gedaan. Managementteams die al meerdere crises hebben meegemaakt, weten dat juist in deze periodes het rendement voor de komende tien tot vijftien jaar wordt behaald.

Bron: FD.nl