Optoppen: een dure maar veelbelovende oplossing voor woningtekort

Het optoppen van gebouwen, oftewel het toevoegen van extra verdiepingen op bestaande bouw, wordt steeds vaker genoemd als een oplossing voor het woningtekort in stedelijke gebieden. Door de ruimte in steden efficiënter te gebruiken, zonder dat er nieuwe grond nodig is, kan deze methode niet alleen helpen meer woonruimte te creëren, maar ook verouderde gebouwen verduurzamen. Maar wat zijn de kosten van dit proces, en hoe haalbaar is het in de praktijk?

Optoppen als oplossing voor ruimtegebrek

Met de toenemende druk op de woningmarkt, vooral in stedelijke gebieden, wordt er naar creatieve oplossingen gezocht om het woningtekort aan te pakken. Optoppen lijkt een logische keuze, aangezien de bestaande gebouwenstructuur wordt benut en geen extra grond hoeft te worden aangesneden. Minister Hugo de Jonge zag hierin een kans om snel meer woningen te realiseren en tegelijkertijd bij te dragen aan de verduurzaming van oude gebouwen. Hij liet in 2023 weten de regels voor het optoppen te willen versoepelen om dit proces te versnellen.

Volgens een studie uitgevoerd door adviesbureau Stec zou het potentieel van optoppen rond de 100.000 extra woningen kunnen liggen tot 2030. Dit is gebaseerd op de bestaande bebouwing, met name van woningcorporaties, waarvan veel gebouwen geschikt zouden zijn voor optopping. Vooral oudere wooncomplexen, gebouwd vóór 1965, lijken hiervoor in aanmerking te komen. Het aantal potentiële woningen kan echter nog hoger liggen, volgens de studie.

De financiële realiteit van optoppen

Hoewel het idee van optoppen aantrekkelijk klinkt, zijn de kosten vaak hoger dan verwacht. Volgens Arne Balvers, directeur van BBN Adviseurs, is optoppen in de praktijk vaak financieel onhaalbaar. Hij wijst erop dat er naast de bouw van de nieuwe verdiepingen ook aanzienlijke kosten komen kijken bij het aanpassen van de bestaande structuur van het gebouw, zoals trappenhuizen en liften, en mogelijke funderingsversterkingen. In grote steden zoals Amsterdam, waar de woningprijzen hoog zijn, kan het nog uit, maar op veel andere plekken is het financieel niet haalbaar.

Balvers schat de gemiddelde kosten voor een optopping op zo’n 4.500 euro per vierkante meter, inclusief alle bijkomende aanpassingen. Dit maakt het vooral in gebieden met lagere woningprijzen een dure aangelegenheid.

Lichtpuntjes: gestandaardiseerde bouwmethodes

Niet iedereen deelt echter het sombere beeld van Balvers. Esther Geuting, mede-auteur van de studie van Stec, stelt dat optoppen met de juiste aanpak wel degelijk haalbaar is. Ze wijst op de mogelijkheid van gestandaardiseerde bouwmethodes, waarbij bijvoorbeeld gebruik wordt gemaakt van prefab elementen. Hierdoor kunnen de kosten omlaag worden gebracht tot zo’n 3.500 euro per vierkante meter vrij op naam. Bovendien kan verdere opschaling van optopprojecten de prijs per vierkante meter nog verder drukken.

Bedrijven zoals VORM hebben al concrete optopconcepten ontwikkeld, waarbij gebruik wordt gemaakt van modulaire bouwelementen van lichte materialen zoals hout. Deze optoppers zijn snel te plaatsen en variëren van kleine studio’s tot driekamerappartementen. De prijzen voor deze modulaire eenheden liggen tussen de 2.300 en 2.500 euro per vierkante meter, exclusief btw.

Corporaties en VvE’s zien potentieel

Naast woningcorporaties, die al aanzienlijke hoeveelheden geschikte gebouwen bezitten voor optoppen, tonen ook Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) steeds meer interesse in deze bouwmethode. Voor zowel corporaties als VvE’s biedt optoppen niet alleen een manier om meer woonruimte te creëren, maar ook een kans om hun bestaande bezit te verduurzamen.

Hoewel de kosten van optoppen vaak nog een uitdaging vormen, lijkt er steeds meer beweging te komen richting efficiëntere en goedkopere bouwmethodes. Door samenwerking tussen corporaties, gemeenten en marktpartijen kan optoppen op grotere schaal worden uitgevoerd, wat uiteindelijk kan leiden tot lagere kosten per project.

Bron: cobouw.nl