NS gaat volop investeren in vastgoed rond de stations

De Nederlandse Spoorwegen is een bedrijf dat vele hectaren grond in bezit heeft. Het bedrijf wil zich meer gaan inzetten om een bijdrage te leveren aan de woningbouw. NS heeft het taboe laten varen dat bouwen boven stations geen optie is. Daarnaast is er vaak rondom stations ruimte voor woningen en kantoren.

25.000 woningen

De afdeling vastgoed van NS is betrokken bij diverse woningbouwprojecten. Tien daarvan kunnen als grootschalig worden beschouwd. De gebiedsontwikkeling moet leiden tot de bouw van minstens 25.000 woningen. Omdat NS de grond in eigendom heeft is het bedrijf nauw betrokken bij deze woningbouw. Er zijn projecten in en rond Amsterdam, maar ook in onder meer Amersfoort. Zwolle, Utrecht, Hoorn, Groningen, Roosendaal en Den Bosch. NS bezit in Nederland zo’n 1.000 hectare grond. De helft daarvan is bebouwd met stationsgebouwen, fietsenstallingen en parkeerplaatsen. Maar er is ook veel grond dat tot nu toe ongebruikt is gebleven. Het grondbezit van het spoorbedrijf is ‘van oudsher zo gegroeid’, zo licht het bedrijf toe.

De Nieuwe Kern

Eén van de grootste projecten waarbij NS betrokken is betreft De Nieuwe Kern. Dit gebied ligt tussen station Duivendrecht, snelweg A2 en de Johan Cruyff ArenA. De gemeente Amsterdam bezit een deel van de grond, maar andere delen zijn in bezit van NS en ontwikkelaar VolkerWessels. Op deze locatie moeten in de toekomst zo’n 5.000 nieuwe woningen verrijzen. Sebastiaan de Wilde is directeur Vastgoed bij NS. Hij benadrukt dat NS zich niet gaat manifesteren als woningbouwer. We zijn hooguit een grondbedrijf, licht hij toe, we willen meewerken aan dit soort projecten, maar onze core business is het bouwen en renoveren van stations en de directe omgeving. Plus zo veel mogelijk mensen motiveren om de trein te nemen. Dat past perfect bij bouwen in de buurt van stations.

Betrokken bij grondontwikkeling

Het is volgens De Wilde zeker niet zo dat NS simpelweg grond verkoopt aan een gegadigde. Het bedrijf wil wel betrokken zijn bij de gebiedsontwikkeling. En uiteraard geeft het bedrijf de grond niet weg voor een vriendenprijsje. Zeker als het om grondposities gaat die niet in de buurt van het spoor liggen. Daar willen we wel gewoon winst op maken, licht De Wilde toe in een gesprek met Cobouw. Ns gaat bij het verkopen van grond zorgvuldig te werk. Sommige projecten lopen al jaren, zoals rond Utrecht, Zwolle en Ouder-Amstel. Pas als de plannen goed zijn uitgewerkt wordt de grond verkocht aan grote projectontwikkelaars zoals Ballast Nedam. Zo is er het project Cartesius in Utrecht. Deze wijk komt op enkele minuten fietsen van Utrecht CS. NS denkt mee over de ontwikkeling van dit project en betaalt mee aan de aanleg van een fietstunnel tussen de wijk en Utrecht CS. NS bemoeit zich echter maar zeer beperkt met wat er wordt gebouwd. Dat is aan de gemeente en de provincie.

Werken in de stad

Volgens De Wilde is de wens van werknemers veranderd. Ze willen liever in het centrum werken dan in een buitenwijk. Dan kunnen ze met het OV naar hun werk en in de pauze even het centrum in voor en boodschap of de lunch. Daarom zijn locaties rond treinstations in stadscentra ideaal om te bouwen. Als er wordt gekozen voor een mix van kantoren en woningbouw sla je twee vliegen in één klap. Door de kantoren het dichtst bij het spoor te bouwen en de woningen erachter wordt ook de geluidsoverlast minder. Al is daar sowieso minder sprake van, aldus De Wilde. Het bekende kedeng kedeng is veel minder te horen vanwege het doorlassen van sporen.

Bouwen boven het spoor

De Wilde promoveerde in 2006 aan de TU Delft op het onderwerp ‘Bouwen boven het spoor’. Toen was daar geen sprake van, zegt hij. Maar met de huidige woning schaarste wordt er op steeds meer plaatsen serieus over nagedacht. In grote steden in het buitenland wordt dit al jaren gedaan. Parijs en Londen zijn er voorbeelden van. De Wilde wijst er op dat het geen noodzaak is om boven het spoor kantoren of woningbouw te realiseren. Een park of bos is ook een optie. Doordat er dan al groenvoorziening is blijft er ‘op de grond’ meer ruimte over voor bebouwing. Er zijn voorzichtige plannen met station Amsterdam Sloterdijk. Deze wijk in Amsterdam wordt omgevormd van een gebied voor wonen en werken in plaats van een kantorenbuurt wat het eerst was. Dit in combinatie met het gedateerde station biedt kansen.

Den Haag CS

Ook in Den Haag praten NS en de gemeente over woningbouw boven het station Den Haag CS. Dit is een zogenaamd ‘kopstation’. Treinen rijden er in en er weer uit. Hierdoor rijden treinen er nooit snel, dus geluidsoverlast is er veel minder aan de orde. Den Haag is bovendien ‘volgebouwd’, er is binnen de stadsgrenzen nog nauwelijks ruimte. Door dit soort projecten goed en zorgvuldig aan te pakken is er veel mogelijk, aldus De Wilde. Goedkoop is bouwen boven het spoor niet, maar het biedt wel degelijk kansen om ruimte te creëren op plekken waar dat anders niet mogelijk is.

Bron: Cobouw