Koopwoning onder de NHG-grens? Dat is helemaal niet zo uitzonderlijk

Grote meerderheid van verkochte woningen onder NHG-niveau

Ondanks alle headlines over torenhoge huizenprijzen blijkt een groot deel van de woningverkopen nog altijd onder de grens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te liggen. In 2024 viel maar liefst 59% van alle verkochte koopwoningen onder de toen geldende NHG-grens van €435.000. En dat terwijl de gemiddelde verkoopprijs in het laatste kwartaal van het jaar juist fors hoger lag: €462.000.

Voor vastgoedprofessionals is dit een interessante realiteit. Want hoewel het middensegment in veel steden onder druk staat, zijn er in brede delen van Nederland nog volop mogelijkheden voor betaalbare woningontwikkeling. Vooral buiten de Randstad, waar de woningprijzen gemiddeld lager liggen, valt een aanzienlijk deel van het aanbod binnen de NHG-grens.

Regionale verschillen op de woningmarkt

Het beeld verschilt sterk per regio. In maar liefst 34 gemeenten – vooral in Noord-Nederland, Zeeuws-Vlaanderen en Zuid-Limburg – lag in het vierde kwartaal van 2024 zelfs meer dan 80% van de verkochte woningen onder de NHG-grens. In de grote steden, zoals in de Randstad en rond Eindhoven, lag dat percentage uiteraard lager. Toch blijkt dus dat de markt buiten de bekende stedelijke hotspots nog veel ruimte biedt voor starters en middeninkomens.

Deze ontwikkeling onderstreept de relevantie van regionaal maatwerk in woningbouw en projectontwikkeling. Waar in de ene regio gestapeld moet worden om nog enigszins betaalbaar te blijven, biedt een andere juist kansen voor kleinschalige, laagdrempelige nieuwbouw.

Stijgende NHG-dekking en toename zekerheid

De NHG-grens werd vorig jaar verhoogd naar €435.000, waardoor meer mensen in aanmerking kwamen voor de garantieregeling. Dat heeft zijn effect niet gemist. Zo werd 49% van alle woningen in 2024 verkocht mét NHG-dekking. Dat is iets lager dan het aantal woningen dat qua prijs onder de grens viel, maar geeft wel aan dat de regeling stevig ingebed blijft in de woningmarkt.

Voor financiers biedt NHG een extra vangnet: bij betalingsproblemen wordt (onder voorwaarden) een deel van de restschuld vergoed. Voor kopers betekent het meer zekerheid én een lagere hypotheekrente. Het is dus een aantrekkelijke combinatie, zeker voor starters.

NHG-fonds groeit gestaag

Het fonds achter NHG is in de afgelopen tien jaar flink gegroeid. In 2013 stond er nog ongeveer €750 miljoen in de pot, inmiddels is dat opgelopen tot €1,75 miljard. Dat komt niet alleen doordat meer hypotheken onder NHG vallen, maar ook doordat er de laatste jaren weinig uitkeringen zijn gedaan. De huizenmarkt is relatief stabiel, waardoor minder huiseigenaren in financiële problemen raken.

Tijdens de crisisjaren na 2008 lag dat anders. Toen werden er veel meer aanspraken op het fonds gedaan, wat het belang van een goed gevuld garantiebudget onderstreept. Met het oog op toekomstige marktdynamiek biedt deze buffer zekerheid – zowel voor kredietverstrekkers als voor kopers.

Bron: fd.nl