Kantoorruimte in overvloed in Manhattan

Ook op het prestigieuze zakeneiland Manhattan valt niet te ontkomen aan de veranderde situatie bij veel bedrijven. Er staan veel kantoorpanden leeg, sommige al jaren. Eén van de in het oog springende panden is het Flatiron gebouw. Tot 2017 was dit het hoofdkantoor van uitgever MacMillan. Sinds het bedrijf vertrok staat het pand van 21 verdiepingen leeg. Een veiling mislukte, omdat de koper verzaakte zijn aanbetalingen te doen. Er wordt nu een nieuwe veilig georganiseerd met hopelijk meer succes. Het pand is maatgevend voor de sfeer in het zakendistrict.

Enorme leegstand

Manhattan kampt anno 2023 met een leegstand van bijna 12%. In totaal is er maar liefst 50 miljoen vierkante meter kantoorruimte beschikbaar. Het gaat dus niet om geringe leegstand. In 20 jaar tijd is de situatie niet geweest zoals nu, zeggendeskundigen. Volgens vastgoedadviseur Colliers kunnen kleine en middelgrote bedrijven kiezen uit maar liefst 5.000 opties als ze kantoorruimte op Manhattan zoeken. Die bedrijven kunnen bovendien profiteren van opvallende voordelen. Zo willen verhuurders maar wat graag de verrichting van de kantoorruimte bekostigen of ze adverteren met enkele maanden gratis huur. Een unieke situatie, zo ziet ook Barbara Konings, die als makelaar werkzaam is in New York en ook panden op Manhattan aan de man probeert te brengen. Zij ziet ook dat het steeds vaker mogelijk is om voor slechts enkele jaren een kantoorruimte te huren. Voorheen werd alleen gewerkt met langlopende contracten.

Bouwplannen

In schril contrast met de leegstand van kantoorpanden op Manhattan wordt er nog altijd grootschalig gebouwd. De afgelopen jaren werd maar liefst 1,4 miljoen vierkante meter bij gebouwd. En dat is nog niet genoeg, want er zijn in ieder geval plannen voor nog eens 1,2 miljoen vierkante meter. Of al die kantoren ooit gebruikers krijgen is echter de grote vraag. Alleen al in de techsector vielen de afgelopen jaren meer dan 300.000 ontslagen. Tot het moment dat de coronapandemie uitbrak werd zo’n 40% van de kantoren in Manhattan gehuurd door techbedrijven. Facebook moederbedrijf Meta verlengde de huur van een kantoorpand niet. Eerder al vertrok het bedrijf uit een ander pand op het eiland. Ook bij Google vielen veel ontslagen.

Ontslagen in veel sectoren

Niet alleen in de techsector, ook bij andere bedrijven wordt er bezuinigd op kantoorruimte. Dat kan omdat er duizenden banen verdwijnen. Dat geldt bijvoorbeeld voor kantoorpersoneel van McDonald’s, General Motors en de bekende zakenbank Goldman Sachs. Niet alleen door ontslagen is er veel minder kantoorruimte nodig in Manhattan. Er wordt nog altijd massaal thuisgewerkt. Hoewel sommige bedrijven de policy hebben dat het personeel weer naar kantoor komt nu corona voorbij is, gebeurt dat vaak niet. Dat merken toeristen aan de drukte in de metro. Die is bij lange na niet zo erg als vóór de uitbraak van corona. Het metrovervoerbedrijf MTA berekende dat er nog altijd ruim 35% minder passagiers zijn dan in 2019. Veel grote huurders schatten in met gemiddeld een kwart minder kantoorruimte toe te kunnen.

Terug naar kantoor

Er is wel een kentering gaande in de vrijheid om thuis te werken. Nu het economisch minder goed gaat is er weer meer personeel beschikbaar omdat er veel ontslagen vallen. Grote bedrijven zoals Facebook en JPMorgan stellen aan hun personeel vaker de voorwaarde dat zij weer grotendeels op kantoor werken. Willen zij dat niet, dan volgt ontslag. Maar heel snel zal de mentaliteit niet drastisch veranderen. Dat kost New York en Manhattan veel geld. Niet alleen door leegstaande kantoorruimte, maar ook omdat mensen minder geld uitgeven. Wie thuiswerkt gaat niet naar winkels en restaurants in de lunchpauze. Het verlies aan inkomsten wordt geschat op ruim 512 miljard dollar.

Investeerders haken af

Vastgoedinvesteerders op Manhattan zien hun kosten oplopen door de fors gestegen rente. Een pand verbouwen en moderniseren is ook zeer kostbaar door de hoge materiaalkosten. Dit leidde er al toe dat vastgoedeigenaren besloten om er de brui aan te geven. Zij stopten met het betalen van de rente op hun leningen en wensten de bank veel succes met het vastgoed. Veel bedrijven die nog wel kantoorruimte zoeken om te huren kiezen voor nieuwbouw. Deze panden zijn modern en bovendien energiezuinig. Het lukt dan ook vaak makkelijker om personeel te motiveren om weer meer op kantoor te komen werken. Oudere kantoren wacht hetzelfde lot als verouderde winkelcentra. Ze lopen leeg en nieuwe huurders komen er niet. Net zoals mensen gewend zijn geraakt aan online shoppen zijn ze dat ook aan in ieder geval gedeeltelijk thuiswerken.

Ombouwen naar woningen

Een optie zou zijn om leegstaande kantoorruimte om te bouwen naar woningen. Maar dat is gemakkelijker gezegd dan gedaan. Veel kantoortorens hebben ramen die niet open kunnen. Dit is een vereiste in New York voor woningbouw. Ook zijn sommige ruimtes zo groot dat er in het midden geen daglicht is. Ook niet ideaal voor appartementen. Daarnaast is het ombouwen van kantoorruimte naar woningen zeer kostbaar. Er wordt rekening gehouden met koersdalingen op de beurs van vastgoedfondsen. Ook omdat zij bij herfinanciering van hun investeringen veel meer rente moeten gaan betalen. Daar komt bij dat banken sowieso huiverig zijn voor vastgoedinvesteringen gezien de huidige ontwikkelingen. Al met al ziet het er voor Manhattan niet erg rooskleurig uit.

Bron: Het Financieele Dagblad