Huurverhoging tot drie procentpunt boven inflatie niet oneerlijk

Advies aan Hoge Raad

De jaarlijkse verhoging van huur door woningverhuurders met een opslag tot drie procentpunt boven de inflatie is niet per se oneerlijk. Dit stelt de procureur-generaal in een recent advies aan de Hoge Raad, naar aanleiding van juridische vragen over de huurverhogingspraktijken van grote vastgoedbeleggers. Dit advies contrasteert met eerdere uitspraken van kantonrechters, die de verhogingen als oneerlijk beoordeelden.

Juridische vragen over huurverhogingen

Kantonrechters oordeelden eerder dat de manier waarop grote verhuurders hun huren verhogen in strijd is met Europese consumentenbeschermingsregels. Dit leidde tot twijfels over het gehele huurverhogingsbeleid van vastgoedbeleggers zoals Bouwinvest, CBRE, ASR, Vesteda en Amvest. De mogelijke consequenties van deze uitspraken zijn verstrekkend, met verhuurders die vrezen miljarden euro’s aan huur te moeten terugbetalen aan huurders.

Standaardbepaling in huurcontracten

In veel huurcontracten is een standaardbepaling opgenomen die verhuurders toestaat de huur jaarlijks te verhogen met het inflatiepercentage plus een bepaalde opslag. De hoogte van deze opslag varieert, met sommige verhuurders die een maximale opslag van drie procentpunt hanteren en anderen tot vijf procentpunt. Kantonrechters stelden dat deze bepalingen willekeurig waren, omdat huurders niet goed wisten waar ze aan toe waren, en verklaarden het gehele huurverhogingsbeding als oneerlijk.

Splitsing van het huurverhogingsbeding

De Hoge Raad moet nu oordelen of de kantonrechters correct hebben geoordeeld. De procureur-generaal adviseert de Hoge Raad het huurverhogingsbeding te splitsen in een ‘inflatiebeding’ en een ‘opslagbeding’. Volgens de procureur-generaal is de jaarlijkse verhoging met inflatie op zichzelf niet oneerlijk.

Gerechtvaardigd belang van de verhuurder

De opslag bovenop de inflatie hoeft volgens de procureur-generaal ‘in het algemeen’ ook niet als oneerlijk te worden beschouwd. Verhuurders hebben een gerechtvaardigd belang bij het rekenen van een opslag om bijvoorbeeld boveninflatoire kosten te dekken en de huur in lijn te houden met de woningwaarde. Hoewel de maximale hoogte van de opslag niet wordt gespecificeerd, acht de procureur-generaal een opslag van maximaal drie procentpunt acceptabel. Dit percentage wijkt niet sterk af van de door de overheid vastgestelde jaarlijkse huurstijgingen voor sociale huurwoningen.

Conclusie van de procureur-generaal

Volgens de procureur-generaal moet de rechter bij hogere opslagpercentages strenger beoordelen of deze in het nadeel van huurders uitvallen. Het advies biedt een richting voor rechters om huurverhogingen in toekomstige zaken te beoordelen, waarbij een opslag tot drie procentpunt waarschijnlijk niet als oneerlijk zal worden beschouwd.

Bron: fd.nl