Hoge grondprijzen maken sociale huur onbetaalbaar

Corporaties in de knel door dure bouwgrond

De ambitieuze plannen om meer sociale huurwoningen te bouwen, dreigen in gevaar te komen door torenhoge grondprijzen. Dat stelt de Autoriteit woningcorporaties (Aw) in het jaarlijkse rapport Staat van de corporatiesector. Gemeenten, het kabinet en woningcorporaties moeten snel in actie komen om voldoende betaalbare bouwlocaties te realiseren, waarschuwt de toezichthouder.

Volgens Aw-directeur Ton Hugens ligt een belangrijke sleutel bij de gemeenten. Als zij weer actief grond gaan aankopen, kunnen ze prijsopdrijving tegengaan en beter sturen op de bouw van sociale huurwoningen. Dit zou een groot verschil maken in de haalbaarheid van nieuwbouwplannen.

Gat tussen plannen en realiteit blijft groot

Hoewel de corporatiesector een cruciale rol speelt in de woningbouwplannen van het kabinet, blijft de daadwerkelijke productie flink achter bij de doelstellingen. Minister Mona Keijzer (BBB) heeft daarom de bouwafspraken aangepast: vanaf 2029 moeten er minimaal 30.000 sociale huurwoningen per jaar worden gebouwd. Dit aantal had eigenlijk al in 2022 gehaald moeten worden, maar bleef steken op slechts 17.000 woningen in 2023 en 21.000 in 2024.

Het tekort aan betaalbare bouwgrond is volgens de Aw de grootste boosdoener. Corporaties bezitten zelf nauwelijks grond en zijn afhankelijk van gemeenten en marktpartijen. Na de economische crisis van het vorige decennium trokken veel gemeenten zich echter terug van de grondmarkt, waardoor projectontwikkelaars en andere private partijen de grondposities overnamen. Zij richten zich vaak op duurdere woningbouw, wat de grondprijzen verder opdrijft en sociale woningbouw bemoeilijkt.

Hoe kunnen gemeenten ingrijpen?

Gemeenten hebben een lastige positie. Ze willen sociale huurwoningen realiseren, maar moeten onderhandelen met private grondeigenaren die de markt beheersen. Toch zijn er signalen dat gemeenten terugkeren op de grondmarkt, zo bleek uit een enquête van adviesbureau Stec Groep.

Het aankopen van grond door gemeenten is één van de oplossingen die de Aw aandraagt. Daarnaast kan de beoogde wettelijke eis dat vanaf 2026 twee derde van alle nieuwbouw ‘betaalbaar’ moet zijn—waarvan 30% sociale huur—op termijn leiden tot een daling van de grondprijzen.

Toch kleven er risico’s aan gemeentelijk grondbezit. Grond is duur en versnipperd eigendom kan leiden tot lange en complexe onderhandelingen. Bovendien is landbouwgrond, een potentiële bron voor nieuwe woningbouwlocaties, fors in prijs gestegen. In het laatste kwartaal van 2024 kostte een hectare landbouwgrond gemiddeld €91.000, vergeleken met €55.000 tien jaar geleden.

Keijzer zoekt naar oplossingen

Voor locaties die al in handen zijn van particuliere grondeigenaren, zijn volgens de Aw ingrijpende maatregelen nodig om ervoor te zorgen dat er voldoende sociale huurwoningen worden gebouwd. In sommige gevallen zou het kabinet eventuele financiële tekorten moeten opvangen.

Minister Keijzer erkent de zorgen en bekijkt samen met Aedes en gemeenten of er richtlijnen kunnen komen voor een ‘sociale grondprijs’. Ook wordt onderzocht wat de effecten zijn van de betaalbaarheidseis voor nieuwbouw en of een ‘grondfaciliteit’ ingevoerd kan worden. Hierdoor zouden Rijk en gemeenten gezamenlijk financiële risico’s dragen, wat een actief grondbeleid minder risicovol maakt.

Het is duidelijk dat als er niets verandert, de bouw van sociale huurwoningen een flinke uitdaging blijft. Voor vastgoedprofessionals en gemeenten is het dan ook zaak om strategisch na te denken over toekomstige grondposities en samenwerkingen.

Bron: fd.nl