‘Er moet iets veranderen met de markt voor bouwgrond in Nederland’

Hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben (Radboud Universiteit) deed al in 1991 onderzoek naar de grondmarkt in Nederland. Toen al kwam hij tot de conclusie dat projectontwikkelaars ongekend veel macht hadden als het gaat om het bepalen van de grondprijzen. Tijdens een interview dat Van der Krabben toen als promovendus had met een medewerker van het gemeentelijke grondbedrijf van Tilburg werd deze ambtenaar gebeld door een projectontwikkelaar. De ontwikkelaar had een stuk grond gekocht waar ook de gemeente interesse in had voor het bouwen van de toentertijd immens populaire Vinex wijken. Of er over verkoop kon worden gepraat, stelde de projectontwikkelaar voor.

Marktwerking pakte niet goed uit

In de decennia die volgden zette de overheid vol in op marktwerking voor de woningbouw. Dit kwam de grondmarkt in Nederland helaas niet ten goede. Althans, dat is de voorlopige conclusie van Van der Krabben. Hij doet op verzoek van de Autoriteit Consument en Markt (ACM) onderzoek naar de reden waarom de woningbouw in Nederland achterblijft bij de verwachtingen. Uit het eerste vooronderzoek dat Van der Krabben deed blijkt dat er bij bepaalde gemeenten sprake is van een lokaal monopolie: slechts 1 of 2 projectontwikkelaars hebben daar de bouwgrond in handen. Dit zorgt voor de nodige imperfectie op de Nederlandse grondmarkt. De positie van grondeigenaren is sterk in Nederland. Ze zijn beschermd tegen onteigening en hebben het recht om zelf op deze grond te bouwen. Gemeenten proberen hier invloed op uit te oefenen door eisen te stellen aan het soort huizen. Zoveel koop, zoveel middenhuur, met maximum prijzen. Projectontwikkelaars haken vervolgens af omdat met de eisen van de gemeente het bouwen niet meer winstgevend is.

Stabiele markt is zeer wenselijk

De grote prijsschommelingen op de grondmarkt in Nederland zijn zeer nadelig geweest voor de woningbouw. De continuïteit komt daarmee in het geding. Al in de jaren 70 van de vorige eeuw viel er een kabinet over het aankopen van grond voor woningbouw. Toen wilde de PvdA boeren overhalen grond te verkopen of zelfs te onteigenen tegen een prijs van een paar gulden per hectare. Daar waren de christelijke partijen in het toenmalige kabinet-Den Uyl het niet mee eens. Gevolg: het kabinet viel. In de jaren 90 werd de ‘bouwclaim’ geïntroduceerd. Hiermee kon de gemeente bouwgrond van projectontwikkelaars overnemen om er de woningen te bouwen die de gemeente nodig achtte. Daar moest de projectontwikkelaar dan wel goed voor worden betaald, of de mogelijkheid krijgen om elders te bouwen. Hierdoor was er sprake van gedwongen winkelnering, zo concludeert Van der Krabben in zijn onderzoek.

Grondbelasting invoeren

Van der Krabben constateert dat de overheid meer grip moet krijgen op de grondmarkt in Nederland. Nu wordt elke hectare door speculatie steeds duurder. Zo had de bekende investeerder Marcel Boekhoorn grond in bezit rond de Merwedekanaalzone. Er werd niets gedaan met de grond, deze was alleen in bezit bij de investeerder. Toen hij de grond van de hand deed bedroeg zijn winst 10 miljoen euro. Door een grondbelasting in te voeren kan de gemeente ervoor zorgen dat de prijzen minder hard stijgen. Kopers hebben immers geen zin om forse sommen belasting te betalen. Op deze manier hoeft de gemeente minder fors te investeren om grond voor woningbouw te verwerven en blijft er daardoor ook voldoende geld over voor groen en goede infrastructuur, zo concludeert Erwin van der Krabben.

Bron: Het Financieele Dagblad