Duitse huizenmarkt krabbelt langzaam op na zware klappen

Economische onzekerheid en politieke verschuivingen

Duitsland, de grootste economie van Europa, hapert. De economische groei blijft achter, de industrie kampt met verouderde technologie en politieke instabiliteit draagt bij aan een klimaat van onzekerheid. Terwijl migratie en economie de verkiezingen domineerden, kreeg woningbouw nauwelijks aandacht, ondanks een nijpend tekort aan betaalbare woningen.

De verkiezingen hebben het politieke speelveld flink opgeschud. Het centrumrechtse CDU-CSU won en zal op zoek moeten naar coalitiepartners. In hun verkiezingsprogramma staat economische hervorming hoog op de agenda, met modernisering van het arbeidsrecht en goedkopere energie als speerpunten. Woningbouw komt pas laat aan bod, met de belofte regelgeving te vereenvoudigen en bouwkosten te verlagen.

Woningbouw in de problemen

De Duitse woningmarkt heeft zware jaren achter de rug. De bouwproductie kromp fors en grote ontwikkelaars schreven miljoenen af op hun projecten. Rabobank-dochter BPD moest in twee jaar tijd ruim 240 miljoen euro afboeken op haar Duitse grondposities. Tegelijkertijd waarschuwde Vonovia, de grootste woningverhuurder van Duitsland, voor een golf aan faillissementen in de vastgoedsector.

De bouwproductie liep hard terug. In 2024 werd naar schatting slechts 175.000 woningen opgeleverd, 15 procent minder dan een jaar eerder en slechts een fractie van de doelstelling van 400.000 nieuwe woningen per jaar. Terwijl de woningnood groeit, blijven procedures en vergunningstrajecten langdurig en complex, waardoor veel projecten vertraging oplopen.

Huizenprijzen dalen, maar stabiliseren langzaam

De afgelopen jaren kelderden de huizenprijzen in Duitsland. Waar Nederland in 2022 slechts een korte dip kende, bleef de Duitse huizenmarkt langer onder druk staan. Vorig jaar begonnen de prijzen voorzichtig te stabiliseren, al blijven er regionale verschillen. In Dresden daalden de prijzen met 3 procent, terwijl steden als Hamburg en Hannover juist een lichte stijging zagen.

In historisch perspectief gedraagt de Duitse huizenmarkt zich anders dan de Nederlandse. Tijdens de kredietcrisis bleef de Duitse markt relatief stabiel, terwijl Nederland flinke prijsdalingen kende. Nu is het omgekeerde het geval: terwijl de Nederlandse markt zich snel herstelde, laat Duitsland pas recent tekenen van herstel zien.

Meer huurders, minder hypotheken

De Duitse woningmarkt werkt fundamenteel anders dan de Nederlandse. In Duitsland is sociale woningbouw vrijwel verdwenen en huren veel meer mensen dan in Nederland. Het eigenwoningbezit ligt aanzienlijk lager en kopers moeten gemiddeld een vijfde van de koopsom zelf financieren. Dit zorgt ervoor dat woningprijzen minder snel stijgen, maar ook dat de markt minder flexibel reageert op economische schommelingen.

Vluchtelingen en woningnood

De bevolkingsgroei in Duitsland is grillig en sterk beïnvloed door migratie. In 2023 ontving Duitsland 1,2 miljoen vluchtelingen, aanzienlijk meer dan Nederland. Hoewel de spreiding van asielzoekers soepeler verloopt dan hier, leidt de toestroom tot extra druk op de woningmarkt. Vastgoedorganisatie ZIA schat dat Duitsland hierdoor 310.000 extra woningen nodig heeft.

Om dit tekort op te vangen, sloot Noordrijn-Westfalen onlangs een lening van 200 miljoen euro voor de bouw van vluchtelingenwoningen. Tegelijkertijd blijft het aantal nieuwbouwwoningen achter bij de vraag, waardoor zowel huur- als koopprijzen onder druk staan.

Voorzichtig herstel in zicht

Ondanks de uitdagingen verwachten vastgoedexperts dat de markt zich langzaam herstelt. CBRE signaleert een groeiend tekort aan woningen, vooral in stedelijke gebieden, wat uiteindelijk tot prijsherstel kan leiden. Ook BPD verwacht dat vraag en aanbod langzaam weer in evenwicht komen, mits de nieuwe regering effectieve maatregelen neemt om de economie te stimuleren.

Of dit daadwerkelijk lukt, is nog maar de vraag. CDU-CSU moet samenwerken met partijen die uiteenlopende visies hebben op economisch beleid. De komende maanden zullen uitwijzen of Duitsland in staat is de woningbouw weer op gang te brengen.

Bron: cobouw.nl