Didam arrest Hoge Raad bezorgt gemeenten hoofdbrekens

Gemeenten mogen grond en ook vastgoed niet langer onderhands verkopen. De Hoge Raad bepaalde in het zogenaamde Didam arrest dat gemeenten bij de verkoop van grond of vastgoed iedere geïnteresseerde een gelijke kans moeten geven. Alleen als duidelijk is dat slechts één partij interesse heeft is onderhandse verkoop toegestaan. Uit onderzoek blijkt dat gemeenten proberen om toch een-op-een verkoop toe te passen.

Gemeenten zoeken naar grenzen

Het Didam arrest werd in 2021 uitgesproken. Sindsdien geldt het gelijkheidsbeginsel voor de verkoop van grond of vastgoed door gemeenten. Alle partijen moeten een gelijke kans krijgen. Maar gemeenten hebben vaak vooraf ideeën over wat er met een pand of stuk grond moet gebeuren. Daarom is er een voorkeur voor wie de koper wordt. Maar onderhands verkopen mag alleen in uitzonderlijke gevallen. Aan de juristen van gemeenten de taak om uit te zoeken wanneer die uitzondering geldt.

Het Didam arrest

Het Didam arrest gaat over de verkoop van een voormalig gemeentehuis door de gemeente Montferland aan een projectontwikkelaar. Die had plannen voor een Coop-supermarkt en appartementen op die locatie. De franchisenemer van de plaatselijke Albert Heijn had aangegeven ook interesse te hebben, maar viste achter het net. Hij stapte naar de rechter. Uiteindelijk kwam de zaak bij de Hoge Raad en die stelde de ondernemer in het gelijk. Deze uitspraak is van november 2021. Sindsdien werden al 30 zaken voorgelegd aan de rechter waarin werd verwezen naar het Didam arrest.

Gemeenten hebben in bepaalde gevallen in het verleden al afspraken gemaakt over verkoop aan een bepaalde partij. Deze afspraken botsen met de uitspraak van de Hoge Raad die voorschrijft dat gelijke partijen ook gelijke kansen tot aankoop moeten krijgen. Een gemeente mag alleen afwijken van deze regel als er sprake is van een situatie waarin ‘’op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop”.

Vertrouwensbeginsel

Naast het gelijkheidsbeginsel is er binnen het bestuursrecht ook sprake van het vertrouwensbeginsel. Dat is van toepassing als een gemeente al langer in gesprek was met een partij over verkoop. Of als er in het verleden toezeggingen zijn gedaan. Als in dat soort gevallen een-op-een verkoop plaatsvindt krijgt de gemeente vrijwel altijd gelijk bij een ingediend bezwaar. Gemeenten mogen hierin niet te ver gaan. Zo werd de verkoop van een perceel nabij Ridderkerk gegund aan een consortium voor de realisatie van een truckparking met groot tankstation. Shell had interesse maar werd buiten de deur gehouden. Shell stapte naar de rechter en kreeg gelijk.

Uitzonderingsregels kunnen bijvoorbeeld zijn het doel waar de grond voor bestemd is. Als dat sociale woningbouw is, dan is het logisch dat alleen een woningbouwcorporatie in aanmerking komt. Als een bedrijf grote investeringen heeft gedaan om te kunnen uitbreiden dan is het niet fair als de grond via een aanbesteding naar een andere partij gaat. De rechter baseerde zich bij de zaak die Shell aanspande vooral op het feit dat het bedrijf zich meerdere keren had gemeld als geïnteresseerde. Toch werd het bestemmingsplan zo opgesteld dat de gemeenten Rotterdam, Ridderkerk en Barendrecht van mening waren dat onderhandse verkoop was toegestaan.

Handreiking voor gemeenten

Het ministerie van Binnenlandse Zaken wil voorkomen dat er steeds opnieuw rechtszaken komen over de verkoop van grond of vastgoed. Daarom is een handreiking opgesteld waarin het Didam arrest is meegenomen. Hierin staat dat ook bv’s waarvan een gemeente voor 100% aandeelhouder is, vallen onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Zo’n bv kan dus niet als afzonderlijke private partij worden gezien. Na het Didam arrest wordt deze zaak nu opnieuw behandeld in een bodemprocedure. Juristen zijn zeer benieuwd naar de uitkomst daarvan.

Bron: Het Financieele Dagblad