Brochure belooft, aannemer betaalt: ook verkoopteksten kunnen bindend zijn

Wanneer verkoopinformatie meer is dan een mooi verhaal

Wat we op papier zetten in een verkoopbrochure, is vaak bedoeld om de koper over de streep te trekken. Maar wat als die beloftes later afwijken van de technische werkelijkheid? In een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw blijkt dat de inhoud van zo’n brochure niet zomaar terzijde kan worden geschoven.

Een groep kopers, verenigd in onder meer een VVE, VOF en enkele BV’s, had een casco-bedrijfsunit laten bouwen. In hun aannemingsovereenkomsten stond keurig vermeld dat het werk uitgevoerd zou worden volgens bijlagen als tekeningen en technische omschrijvingen. Maar daarnaast kregen zij ook een verkoopbrochure vol beloftes en visuals die, zo bleek later, op sommige punten beter waren dan wat uiteindelijk geleverd werd.

Een juridische eenheid van contracten

De aannemer en ontwikkelaar waren in de verkoopbrochure al als team gepresenteerd. Ook werd gesproken over technische details, prijzen, planning en meerwerkopties. Belangrijker nog: in de aannemingsovereenkomst werd expliciet benoemd dat deze en de koopovereenkomst samen met andere documenten één juridisch geheel vormen.

En precies daar wringt het. Want hoewel niet elk detail uit de brochure juridisch bindend is, kunnen bepaalde passages wel degelijk zwaarder wegen dan de aannemer lief is.

Grondverbetering zonder overleg

Het eerste conflict betrof kosten voor grondverbetering. Bij de aanleg bleek een veenlaag aanwezig die de draagkracht verminderde. De aannemer bracht de extra kosten — zo’n €65.000 — door aan de opdrachtgevers. Die vonden dat dit onder de grondkosten viel, al helemaal in een gebied waar veengrond geen verrassing zou moeten zijn.

De arbiters gaven de opdrachtgevers deels gelijk. In de technische omschrijving stond duidelijk dat grondverbetering niet inbegrepen was, maar de aannemer had wel vooraf overleg moeten plegen over alternatieve oplossingen. Uiteindelijk moet hij 25% van de kosten terugbetalen.

Meterkasten en spijlenhekwerk als breekpunten

De discussie werd pas echt interessant bij twee andere punten: de meterkasten en het hekwerk rondom het terrein. In de verkoopbrochure stond een uitgebreide installatie beschreven, maar in werkelijkheid werd een sobere prefab meterkast geleverd — tegen bijbetaling. Volgens de arbiters mocht dat niet. De aannemer moet het geld terugstorten én alsnog de beloofde installatie leveren in de units waar dat nog niet is gebeurd.

Ook het hekwerk bleek een bron van discussie. In de brochure werd gesproken van een degelijk spijlenhekwerk rondom het hele perceel. De aannemer dacht weg te komen met een lager gaashek aan de voorkant, de buren als erfafscheiding aan de zijkanten en een handbediende poort. Maar de brochure liet weinig ruimte voor interpretatie: de arbiters verplichtten de aannemer tot het aanbrengen van een volledig spijlenhekwerk van circa 180 cm hoog.

Wat staat er écht in het contract?

Deze zaak onderstreept dat een verkoopbrochure niet zomaar een informatiefolder is. Als er concrete, technische specificaties in staan en deze brochures onderdeel vormen van het juridische geheel, kunnen ze juridisch bindend zijn. Aannemers doen er dus goed aan hun technische omschrijvingen volledig af te stemmen op wat er in het verkoopmateriaal staat — of daar ten minste nadrukkelijk van af te wijken met toelichting.

Voor iedereen die betrokken is bij nieuwbouw- of ontwikkelprojecten is dit een wake-upcall: mooie plaatjes en beloften kunnen juridische gevolgen hebben.

Bron: cobouw.nl