Bouw middenhuur blijft achter: corporaties niet happig op uitbreiding

Middenhuur groeit mondjesmaat ondanks ambitieuze plannen

De bouw van middenhuurwoningen blijft ver achter bij de gestelde doelen. Hoewel woningcorporaties tot 2030 beloofden 50.000 middenhuurwoningen te realiseren, ligt het daadwerkelijke aantal ver onder dat niveau. In 2023 werden slechts 900 middenhuurwoningen gebouwd, en pas vanaf 2029 zou dit moeten oplopen tot 5.000 per jaar. Toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (Aw) heeft echter weinig vertrouwen in deze prognose en merkt op dat corporaties al jaren meer plannen dan ze daadwerkelijk bouwen.

Voor alle nieuwbouwplannen – zowel voor sociale huur als middenhuur – geldt dat slechts 57 procent daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Bij sommige corporaties is dat zelfs minder dan een kwart. Een van de oorzaken is de druk vanuit gemeenten, regio’s en Den Haag om bij Woondeals hoge aantallen woningen toe te zeggen. Hierdoor worden verwachtingen gecreëerd die corporaties in de praktijk niet kunnen waarmaken.

Corporaties en middenhuur: een ongemakkelijk huwelijk

Een belangrijke reden waarom corporaties zich terughoudend opstellen ten opzichte van middenhuur is de financiering. Waar ze voor sociale huur goedkoop kunnen lenen via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), geldt dat niet voor middenhuur. Financiers stellen bovendien strenge eisen, en de gestegen rente maakt het extra lastig om deze woningen rendabel te bouwen.

Veel corporaties wachten daarom op Europese regelgeving die mogelijk borgstelling voor middenhuur mogelijk maakt, waardoor financiering goedkoper wordt. Als dit doorgaat, zou dat een flinke impuls kunnen geven aan de bouw van middenhuurwoningen.

Daarnaast voelen corporaties zich niet helemaal op hun gemak bij commerciële woningbouw. Tien jaar geleden werd hen opgedragen zich te focussen op sociale huur, nadat verschillende corporaties in de problemen kwamen door riskante commerciële activiteiten. Sindsdien zijn sociale en commerciële takken strikt gescheiden, waardoor er betrekkelijk weinig commerciële huurwoningen zijn gerealiseerd.

Grond en regelgeving als extra obstakels

Naast financieringsproblemen speelt ook de beschikbaarheid van bouwgrond een rol. Corporaties bezitten weinig grond en zijn vaak afhankelijk van marktpartijen. De Aw pleit ervoor dat provincies en gemeenten bij nieuwbouwontwikkelingen sturen op meer locaties met redelijke grondprijzen voor corporaties. Daarnaast moet de bouw van sociale huur en middenhuur vaker worden afgedwongen om de productie op peil te krijgen.

Een andere uitdaging is dat corporaties jaarlijks duizenden woningen verliezen door sloop en verkoop. Ondanks de nieuwbouw blijft de groei van de woningvoorraad daardoor beperkt. In 2023 kwamen er netto slechts 8.000 woningen bij en in 2024 waren dat er 10.000. De nationale prestatieafspraken vereisen dat corporaties vanaf 2029 jaarlijks 35.000 woningen bouwen, waarvan 30.000 sociale huur en 5.000 middenhuur. Maar gezien de huidige bouwproductie lijkt dat een forse uitdaging.

Wat is nodig om de middenhuur echt op gang te brengen?

Volgens Aw-directeur Ton Hugens moeten er op meerdere vlakken veranderingen plaatsvinden om de bouw van middenhuur op gang te helpen. Hij pleit ervoor dat corporaties realistische plannen maken, in plaats van zich rijk te rekenen met optimistische bouwdoelstellingen. Ook zouden ze huurverhogingen beter kunnen inzetten om investeringsruimte te creëren, zodat toekomstige woningbouwopgaves haalbaarder worden.

Ondertussen blijft het wachten op financiële duidelijkheid vanuit Europa en een steviger overheidsbeleid om corporaties daadwerkelijk te ondersteunen bij de bouw van middenhuurwoningen. De woningmarkt wacht immers niet.

Bron: cobouw.nl