Uitponden drukt de prijzen, maar van een crash is nog geen sprake

Huizenprijzen laten voorzichtig dalende lijn zien

De Nederlandse woningmarkt lijkt even op adem te komen. In het eerste kwartaal van 2025 daalden de huizenprijzen licht ten opzichte van het kwartaal ervoor. Vooral in Amsterdam was de afkoeling merkbaar: daar gingen de prijzen met 4,2% omlaag. Landelijk kwam de mediane verkoopprijs uit op €473.000, bijna 2% lager dan eind vorig jaar, al ligt dat bedrag nog altijd flink hoger dan dezelfde periode vorig jaar.

Deze cijfers komen uit het nieuwste rapport van makelaarsvereniging NVM, die spreekt van een voorzichtige prijsdemping. En opvallend genoeg ligt de oorzaak niet alleen bij economische onzekerheid of rentestijgingen, maar vooral bij de massale verkoop van huurwoningen door particuliere beleggers.

Grootschalige verkoop van huurwoningen door beleggers

Een op de vijf verkochte woningen in de eerste drie maanden van 2025 was een ex-huurwoning. In de grote steden zelfs twee op de vijf. Deze voormalige beleggerswoningen, vaak compacte appartementen met een lager energielabel, worden in rap tempo verkocht door verhuurders die het financieel niet meer aantrekkelijk vinden om hun vastgoed aan te houden.

Dat heeft alles te maken met strengere regelgeving en fiscale maatregelen die het rendement op huurinkomsten hebben uitgehold. De gemiddelde verkoopprijs van deze woningen lag met €404.000 beduidend onder het landelijke gemiddelde, wat een dempend effect had op de totale woningprijzen.

Beweging richting een nieuw marktevenwicht

Volgens Rabobank-econoom Stefan Groot is er meer aan de hand dan alleen het effect van uitponden. Ook andere woningtypen, zoals vrijstaande huizen en hoekwoningen, lieten een lichte prijsdaling zien. Dat wijst erop dat de woningmarkt langzaam een nieuw evenwicht zoekt, waarbij de prijsontwikkeling weer meer in lijn komt met wat mensen daadwerkelijk kunnen betalen.

De betaalbaarheid van woningen is afgelopen jaar flink verslechterd, wat de markt onder druk zet. Tegelijkertijd blijven de onderliggende factoren, zoals woningtekort en demografische groei, overeind. Dat maakt een forse correctie op korte termijn volgens Groot onwaarschijnlijk. De Rabobank verwacht voor dit jaar nog altijd een prijsstijging van 8,6%, en voor 2026 een toename van 5,7%.

Huizenkopers blijven actief ondanks rente en onzekerheid

Ook geopolitieke spanningen en een licht stijgende hypotheekrente zorgen voor een wat nerveuzere sfeer op de markt. Toch wijst NVM-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen erop dat de vraag naar woningen nog altijd groter is dan het aanbod. In het eerste kwartaal werden 13% meer woningen verkocht dan een jaar eerder en steeg het aanbod met 22%, vooral in het segment appartementen. Toch werden die extra woningen ook direct weer verkocht.

De krapte-indicator staat nog steeds op 2,3, wat betekent dat een koper gemiddeld uit slechts iets meer dan twee huizen kan kiezen. Voor een gezonde balans zouden dat er vijf moeten zijn.

Vertrouwen blijft sleutel op de huizenmarkt

Volgens emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn draait het op de woningmarkt niet alleen om cijfers en rentepercentages, maar vooral om vertrouwen. “De huizenmarkt is een vertrouwensmarkt,” stelt hij. Wanneer consumenten onzeker zijn over de economie of de politiek, zijn ze minder snel bereid om grote financiële beslissingen te nemen, zoals een woning kopen.

Daarmee blijft het spannend hoe de markt zich verder ontwikkelt. Eén ding is duidelijk: de afkoeling van de prijzen betekent niet dat de vraag is verdwenen. Integendeel, die blijft hardnekkig hoog.

Bron: fd.nl