Van hot naar not: verhuurhypotheken verliezen hun glans

Vraag naar buy-to-let-hypotheken zakt drastisch in

De markt voor verhuurhypotheken is in korte tijd flink afgekoeld. Waar buy-to-let een paar jaar geleden nog hét toverwoord was in de vastgoedfinanciering, is de realiteit inmiddels een stuk nuchterder. Kleine particuliere beleggers, ooit de motor achter deze markt, verkopen massaal hun huurwoningen. Nieuwe hypotheken blijven uit, aflossingen nemen juist fors toe.

Volgens hypotheekverstrekkers als Casarion, Dynamic Credit en Nestr is de omslag duidelijk voelbaar. Waar eerder nog tientallen miljoenen aan nieuwe leningen werden verstrekt, ligt de focus nu vooral op beheer – en het zoeken naar nieuwe kansen.

Kleine belegger uit beeld door fiscale druk en regulering

De oorzaak van de terugval ligt volgens de aanbieders vooral in de aangescherpte regelgeving. De hogere belastingdruk in box 3 en strengere huurwetgeving maken het voor veel particuliere beleggers onaantrekkelijk om hun bezit nog langer te verhuren. En nu de huizenprijzen zijn gestegen, kiezen velen ervoor om te verkopen zodra een woning vrijkomt.

Het gevolg is een forse afname in nieuwe aanvragen voor verhuurhypotheken. Casarion zag het verstrekte volume dalen van €160 miljoen in 2022 naar slechts €55 miljoen in 2024. Bij Dynamic Credit nam het aantal aanvragen met 90% af ten opzichte van de piekjaren. En Nestr meldt zelfs maanden met aflossingen van €10 miljoen, omdat panden massaal worden verkocht.

Hypotheekverstrekkers zoeken nieuwe groeipaden

Met het wegvallen van de kleine belegger richten hypotheekverstrekkers zich nu op alternatieve markten. Denk aan financiering van commercieel vastgoed, zoals winkels, bedrijfsunits of zorgvastgoed. Sommige beleggers kiezen voor creatieve alternatieven, zoals padelbanen of hallen voor zelfstandige ondernemers.

Ook grotere beleggers komen weer nadrukkelijker in beeld. Zij hebben doorgaans bredere portefeuilles en zijn minder gevoelig voor de veranderingen in de huurmarkt. Toch blijft het een uitdaging om onderscheidend te zijn in een markt waar veel aanbieders inmiddels vergelijkbare producten leveren.

Internationale banken blijven vooralsnog aan boord

Veel van de aanbieders in deze nichemarkt worden gefinancierd door grote internationale banken. Denk aan Citibank, BNP Paribas en Macquarie. Hoewel de markt krimpt, is er volgens betrokkenen nog geen sprake van paniek. Financiers blijven vooralsnog trouw aan de platforms, mede doordat zij ook inkomsten genereren uit het beheer van bestaande portefeuilles.

Toch klinkt er wel voorzichtigheid. Als fondsen van honderden miljoenen niet volledig benut worden, zullen banken kritischer worden op hun investeringen. Aanbieders proberen daarom nieuwe geldschieters aan te trekken en hun propositie breder te positioneren.

Toekomst verhuurhypotheek hangt aan fiscale draad

Zelfs nieuwe toetreders, zoals BLG Wonen, merken dat de animo beperkt blijft. Sinds de introductie van hun verhuurhypotheek in 2023 zijn er slechts enkele tientallen hypotheken verstrekt. Niet zozeer de Wet betaalbare huur wordt als spelbreker gezien, maar vooral de hoge belastingdruk in box 3.

Volgens BLG Wonen is het onhoudbaar dat kleine beleggers én worden beperkt in hun huuropbrengsten én zwaarder worden belast. Als daar niets in verandert, is de kans groot dat ook zij hun verhuurhypotheek van de markt halen.

Bron: fd.nl