Woningen in de pijplijn nemen toe, maar de versnelling blijft uit

Meer woningbouwplannen, maar zachte fase groeit niet mee

De Nederlandse woningmarkt mag dan onder druk staan, achter de schermen wordt er volop gewerkt aan nieuwe bouwplannen. In maart 2025 zitten er in totaal 644.683 woningen in de pijplijn, een stijging van ruim 133.000 ten opzichte van maart vorig jaar. Op papier klinkt dat als goed nieuws, maar wie verder kijkt ziet een opvallende ontwikkeling: het aantal woningen in de zachte fase daalt juist.

Waar in februari nog 660.621 woningen gepland stonden, zijn dat er nu dus bijna 16.000 minder. Die daling komt volledig voor rekening van projecten in de vroege planfase. De harde bouwfase – waarin er een ontwerp, start- en opleverdatum zijn – steeg licht, met 1 procent. Het geeft aan dat de bouwpraktijk traag blijft volgen op het ambitieniveau van plannenmakers.

Zachte bouwfase loopt terug, ondanks woningbouwambities

De zachte bouwfase omvat plannen waarbij nog geen concrete ontwerpen zijn, maar wel de intentie tot bouwen bestaat. Denk aan gebiedsontwikkelingen of vroege concepten zonder architect. Juist in deze fase werd een daling van bijna 6 procent geregistreerd. Dat kan duiden op afwachtend gedrag bij ontwikkelaars of stroperige processen bij overheden en vergunningstrajecten.

De cijfers onderstrepen wat veel vastgoedprofessionals al langer voelen: de woningbouwambities zijn er wel, maar het tempo in de planvorming blijft achter. Voor beleggers, ontwikkelaars en gemeenten is dit hét signaal om vaart te maken met planvorming, anders loopt de pijplijn uiteindelijk toch weer leeg.

Meer woningen op komst, maar waar en wanneer?

Met meer dan 644.000 woningen in de pijplijn is er op papier voldoende volume om aan de woningvraag te voldoen. Maar de spreiding is ongelijk: sommige gemeenten volgen het landelijke beeld keurig, terwijl anderen sterk afwijken. Ook de verdeling tussen zachte en harde projecten verschilt regionaal, wat de voorspelbaarheid voor ontwikkelaars lastig maakt.

Voor vastgoedprofessionals betekent dit dat timing, locatiekeuze en fasering steeds belangrijker worden. De totale omvang van de pijplijn zegt namelijk weinig over de daadwerkelijke voortgang. Het is zaak om goed te weten waar de vertragingen ontstaan, en waar de echte kansen liggen.

Harde bouwfase groeit, maar nog te langzaam voor woningtekort

Het positieve nieuws is dat de harde bouwfase wél een lichte stijging laat zien. Projecten met concrete plannen, architecten en geplande opleverdata worden dus wél opgepakt. Dat is essentieel om op korte termijn meters te maken. Maar met de woningtekorten waar Nederland momenteel mee kampt, is dit tempo nog lang niet genoeg.

De uitdaging ligt vooral in het versnellen van de doorstroom van zachte naar harde bouwprojecten. Alleen dan kunnen de aantallen in de pijplijn ook écht leiden tot oplevering. Gemeenten, ontwikkelaars en beleggers zullen daarvoor beter moeten samenwerken en barrières in het vergunningenproces moeten wegnemen.

Bron: cobouw.nl