Huizenmarkt op breekpunt: onhoudbaar hoge prijzen

Prijsstijgingen opnieuw de norm

De huizenmarkt in Nederland lijkt alle superlatieven te overtreffen. Waar termen als “oververhit” en “explosief” eerder werden gebruikt, lijkt “onhoudbaar” nu beter de lading te dekken. Na een korte dip eind 2022 en begin 2023, zijn de dubbele cijfers terug in de woningprijsstijgingen. In juli 2024 was de gemiddelde prijs van een bestaande koopwoning 10,6% hoger dan een jaar eerder. De oorzaak van deze nieuwe golf van prijsstijgingen ligt in een combinatie van factoren: een gestabiliseerde hypotheekrente, hogere cao-lonen, gestegen overwaarde en een beperkt woningaanbod.

Financierbaarheid steeds verder in het geding

Voor veel kopers wordt het steeds moeilijker om een woning te financieren. Hoewel doorstromers vaak hun opgebouwde overwaarde kunnen gebruiken om een nieuwe woning te kopen, worden starters en alleenstaanden keihard geraakt door de torenhoge prijzen. Waar mensen met een modaal inkomen twintig jaar geleden nog enige kans hadden op de woningmarkt, is dat nu vrijwel onmogelijk geworden.

Kloof tussen inkomens en woningprijzen

De groei van de huizenprijzen staat in schril contrast met de ontwikkeling van het modale inkomen. Tussen 2000 en 2024 steeg het modaal inkomen van €24.958 naar €44.000. In dezelfde periode schoot de gemiddelde huizenprijs omhoog van €172.050 naar ruim €450.000. Dit betekent dat een woning nu ruim tien keer een modaal jaarsalaris kost, tegenover 6,8 keer in 2000. Deze onevenredige groei maakt het voor mensen met een gemiddeld inkomen steeds moeilijker om een huis te kopen.

Starters buitenspel op de woningmarkt

Volgens recente cijfers van het Kadaster konden huishoudens met een modaal inkomen, die volledig afhankelijk zijn van een hypotheek, in 2023 nog maar 2% van de beschikbare woningen kopen. De kloof tussen huiseigenaren en starters of huurders met een modaal inkomen wordt steeds groter. Dit voedt de sociale onrust, aangezien het voor veel mensen lijkt alsof ze geen toegang meer hebben tot de woningmarkt.

Averechts effect van stimulerende maatregelen

Verschillende kabinetten-Rutte hebben geprobeerd starters te helpen met maatregelen zoals startersleningen en de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Echter, economen van onder andere De Nederlandsche Bank (DNB) wijzen erop dat deze maatregelen juist de huizenprijzen verder hebben opgedreven. Het vergroten van de bestedingsruimte van starters heeft de prijzen omhooggestuwd, zonder dat dit de toegankelijkheid van de markt heeft verbeterd.

Lichtpuntje voor starters?

Ondanks de aanhoudend hoge prijzen is er een klein lichtpuntje voor starters. Door de uittocht van particuliere vastgoedbeleggers komen er de laatste maanden meer kleinere appartementen op de markt, vooral in grote steden. Deze woningen vallen nog wel binnen het budget van sommige starters. Echter, gezien het beperkte aantal beschikbare appartementen, blijft dit slechts een schrale troost in de oververhitte woningmarkt.

Bron: fd.nl