Nieuwe box 3-heffing maakt vakantiewoning een stuk duurder

De nieuwe belasting op sparen en beleggen, die momenteel voor advies bij de Raad van State ligt, zal voor eigenaren van vakantiewoningen en beleggingspanden nadelig uitpakken. Deze eigenaren zullen mogelijk meer belasting moeten gaan betalen. Staatssecretaris Marnix van Rij heeft een wetsvoorstel ingediend dat een belasting op basis van werkelijk behaalde rendementen introduceert, in plaats van de huidige belasting op veronderstelde opbrengsten.

Reacties op het wetsvoorstel

In september vorig jaar publiceerde Van Rij een concept van het wetsvoorstel voor publieke consultatie, waarop 1143 reacties binnenkwamen. Het definitieve voorstel, dat nu naar de Raad van State is gestuurd, volgt grotendeels de conceptversie. Er is echter een belangrijke wijziging doorgevoerd met betrekking tot de belasting op vakantiewoningen en andere onroerende zaken. In een brief aan de Tweede Kamer heeft Van Rij de nieuwe belastingplannen uiteengezet, die ook al op kritiek stuiten.

Huidige belastingpositie van vakantiewoningen

Momenteel bevinden eigenaren van vakantiewoningen zich in een relatief gunstige fiscale positie in box 3. Tot 2016 betaalden zij 30% belasting over een verondersteld rendement van 4% op de waarde van hun vastgoed. Sindsdien schommelen de forfaitaire rendementen tussen iets meer dan 4% en ruim 6%. Huurinkomsten blijven onbelast en schulden kunnen worden afgetrokken van de bezittingen. Hierdoor bleef er na aankoop met geleend geld vaak weinig vermogen over om te belasten.

Wijzigingen in belasting op vastgoed

Onder de nieuwe regels wordt vastgoed anders belast dan andere beleggingen in box 3, zoals aandelen. Voor vakantiewoningen en beleggingspanden komt er een vermogenswinstbelasting, waarbij alleen gerealiseerde winsten worden belast. Dit betekent dat de belasting alleen wordt geheven op het verschil tussen de aankoop- en verkoopprijs, minus eventuele verbouwingskosten. Dit in tegenstelling tot de vermogensaanwasbelasting, die ook ongerealiseerde waardestijgingen meerekent.

Directe inkomsten en onderhoudskosten

De nieuwe box 3-heffing zal ook de directe inkomsten uit vermogen, zoals huurinkomsten, belasten. Eigenaren mogen onderhoudskosten en betaalde rente over leningen aftrekken. Voor vakantiewoningen die hoofdzakelijk voor eigen gebruik zijn, wilde Van Rij aanvankelijk een uitzondering maken door vast te houden aan een verondersteld rendement. Echter, in het huidige wetsvoorstel wordt de waardeontwikkeling van alle vastgoed belast bij realisatie.

Vastgoedbijtelling

Het wetsvoorstel introduceert een vastgoedbijtelling voor woningen die niet worden verhuurd, gelijk aan 2,65% van de WOZ-waarde. Dit zet het gebruiksgenot om in een belastbaar bedrag, vergelijkbaar met het eigenwoningforfait in box 1. Voor woningen die gemengd worden gebruikt, zal de overheid 35% belasting heffen over het hoogste bedrag, of dat nu de huurinkomsten of de vastgoedbijtelling is.

Kritiek en juridische uitdagingen

De Nederlandse Orde van Belastingadviseurs (NOB) heeft kritiek op het voorstel, met name op de vastgoedbijtelling die zij bovenal ingegeven zien door budgettaire overwegingen. De NOB waarschuwt dat het nieuwe forfait in strijd kan zijn met Europees recht, aangezien het gebaseerd is op de WOZ-waarde, waardoor fictieve aannames worden gestapeld. Dit was eerder al reden voor de Hoge Raad om box 3 aan te passen.

Advies van de Raad van State en verdere stappen

Het wachten is nu op het advies van de Raad van State. Daarna moet het nieuwe kabinet beslissen over de verdere invulling van box 3. Vanwege eerdere uitspraken van de Hoge Raad en de verwachte jaarlijkse misgelopen belastinginkomsten van circa 2 miljard euro, is enige haast geboden. De beoogde invoeringsdatum voor de nieuwe vermogensrendementsheffing is 1 januari 2027.

Bron: fd.nl