Grond na verkoop toch vervuild: koper draait op voor kosten

De koper van een bouwkavel in Drenthe heeft de Hoge Raad gevraagd om te oordelen in een geschil over bodemvervuiling. De koper wil de kosten van de sanering verhalen op de verkoper, maar de rechtbank en het gerechtshof oordeelden dat de koper het risico van de vervuiling had genomen.

Standpunten van koper en verkoper

De koper had de grond niet laten onderzoeken, ondanks de mogelijkheid die in het koopcontract stond. De verkoper had de koper weliswaar verteld dat de grond gesaneerd was, maar de koper had dit niet nader onderzocht.

De advocaat van de koper, Coen van Schaijk van Dirkzwager legal & tax, vindt dat de verkoper misleidende informatie heeft gegeven. “Er is volgens het hof wel over gesproken dat de bouwkavel gesaneerd was,” zegt Van Schaijk. “Maar volgens de rechter mocht mijn cliënt daar niet uit afleiden dat het daarmee geschikt was als bouwgrond voor een woning.”

De advocaat van de verkoper, Didier Fransen van De Haan advocaten en notarissen, benadrukt dat de koper zelf onderzoek had moeten doen. “Als je een supercar koopt van een paar miljoen, wat doe je dan als een klein onderdeel anders uitvalt dan je dacht?”

Fransen kan zich voorstellen dat de rechter anders zou oordelen als het in deze zaak alleen om de verkoop van die kavel was gegaan. “Maar in dit geval was de kavel onderdeel van een groter boerenbedrijf,” zegt Fransen. “De koper heeft voor de aankoop van het hele bedrijf bijna 4,5 miljoen euro betaald. De kosten van de sanering van de vervuiling bedragen ruim 50.000 euro. Dat is relatief gezien een klein bedrag.”

Mening van experts

Jaap Dammingh, universitair hoofddocent burgerlijk recht aan de Radboud Universiteit, is van mening dat de koper in dit geval zelf verantwoordelijk is voor de vervuiling. “Anders dan bij consumentenkoop staat bij de verkoop van onroerend goed de contractvrijheid voorop: je mag afspreken wat je wilt,” zegt Dammingh. “In dit koopcontract was aan het gebruikte modelcontract die bepaling toegevoegd over extra onderzoek door de koper en de mogelijkheid de koop daarna alsnog ongedaan te maken. Als de koper dat contract met die bepaling tekent en vervolgens onderzoek achterwege laat, komt dat voor zijn risico.”

Dammingh ziet overigens geregeld opzettelijk wazig geformuleerde clausules in koopcontracten van onroerend goed staan. “Bijvoorbeeld een zogeheten ‘ouderdomsclausule’,” zegt Dammingh. “De naam suggereert dat alleen het risico van ouderdomsgebreken naar de koper wordt verlegd, maar met de clausule wordt ook het risico van gebreken die met ouderdom niks van doen hebben op de koper afgewenteld. Dan moet worden geprocedeerd over de betekenis van de clausule. Maar in deze zaak was de afwijkende clausule duidelijk geformuleerd.”

Uitspraak Hoge Raad

De Hoge Raad zal nu beoordelen of de rechtbank en het gerechtshof in deze zaak de juiste beslissing hebben genomen.

Mogelijke gevolgen

De uitspraak van de Hoge Raad kan belangrijke gevolgen hebben voor de praktijk van het koopcontractenrecht. Als de Hoge Raad oordeelt dat de koper in dit geval gelijk heeft, dan kan dit betekenen dat kopers in de toekomst meer bescherming zullen genieten tegen verborgen gebreken.

De uitspraak van de Hoge Raad wordt in de loop van 2024 verwacht.

Bron: nrc.nl