Prijscorrectie Amerikaanse kantoortorens treft de markt hard
26 mei 2023
De commerciële vastgoedmarkt in de Verenigde Staten staat voor een stevige prijscorrectie. Zowel aan de oost- als westkust dalen de prijzen van kantoortorens aanzienlijk, wat leidt tot bezorgdheid bij toezichthouders en potentieel interessante kansen voor investeerders.
Veiling van het Flatiron Building in New York en dalende prijzen aan de westkust
In New York werd het iconische Flatiron Building onlangs geveild voor $161 miljoen, met een korting van 15% ten opzichte van twee maanden geleden. Aan de westkust worden ook lagere prijzen waargenomen als gevolg van de stijgende leegstand in kantoorgebouwen in San Francisco en Los Angeles, die inmiddels ruim 30% bedraagt.
Zorgen van de Federal Reserve over commercieel vastgoed
De Federal Reserve, de toezichthouder van het financiële systeem, maakt zich zorgen over de toestand van commercieel vastgoed in de Verenigde Staten. De leegstand, historisch hoge aanschafprijzen en druk op de waarderingen leiden tot situaties waarbij de schuld de waarde van de bezittingen overstijgt. In haar laatste Stability Report benadrukte de centrale bank dat de herfinanciering van vastgoedleningen moeilijker wordt vanwege de hogere rente. Bovendien blijven de prijzen nog steeds zeer hoog, waardoor een prijscorrectie aanzienlijke gevolgen kan hebben voor schuldeisers.
Toenemende voorbeelden van prijscorrectie
Het aantal voorbeelden van prijscorrectie neemt langzamerhand toe. Zo heeft een beleggingsfonds van Brookfield de betaling van $1,1 miljard aan schulden op een aantal kantoortorens in Los Angeles gemist. Citi en Morgan Stanley hebben al beslag gelegd op één van de torens, de Gas Company Tower. De banken zullen de kolos moeten verkopen of zelf moeten uitbaten om iets van de schuld terug te zien. Vastgoedbelegger Shorenstein wil sinds februari afstand doen van het Aon Center, waarvan de vraagprijs volgens persbureau Bloomberg ruim beneden de $270 miljoen ligt die er in 2014 voor werd betaald. In een andere transactie is de Union Bank Plaza-toren verkocht voor de helft van de prijs uit 2010.
Koersdruk op kantorenbelegger SL Green aan de oostkust
Ook aan de oostkust ligt de koers van kantorenbelegger SL Green onder druk. De Wall Street Journal meldde onlangs dat kredietbeoordelaar Moody’s mogelijk het kredietoordeel van SL Green zal verlagen. SL Green heeft in september $2 miljard betaald voor de wolkenkrabber 245 Park Avenue, wat resulteert in een schuld die vijftien keer het bedrijfsresultaat bedraagt. Volgens Moody’s kan SL Green bezittingen verkopen om de schuld te verlagen.
Kansen voor investeerders in een dalende markt
Alleen is verkopen in een dalende markt meestal geen garantie op succes. Althans niet voor de verkoper. Voor de koper kan dat anders zijn. Zo gaf investeerder Blackstone al aan veel kansen in het vastgoed te zien. ‘Als dingen onzeker zijn en prijzen naar beneden komen, is het het aantrekkelijkst om te beleggen’, aldus Blackstone-president Jon Gray in april tegenover beleggers in zijn vastgoedfonds Breit. Hij heeft zijn gehoor nog niet overtuigd. Breit moest eind april voor de zesde keer op rij de deur naar de uitgang dichtduwen omdat beleggers 6% van hun inleg opeisten.