Woningcorporaties willen huizen blijven bouwen

Bij het oplossen van de woningnood in Nederland spelen woningcorporaties een belangrijke rol. Een significant deel van de huizenzoekers is aangewezen op sociale woningbouw of een huis met middenhuur. Corporaties zijn met name aangewezen om te voorzien in de sociale woningbouw. Daarvoor is echter wel geld nodig. Daarom willen corporaties de komende jaren minstens 50 miljard euro investeren in nieuwbouw. Daarbij rijst echter wel een probleem: Lenen is duur vanwege de fors gestegen hypotheekrente.

Bouwambitie in gevaar

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw waarschuwt dat er flinke problemen kunnen ontstaan. Minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting rekent op minstens 250.000 sociale huurwoningen tot 2030. Plus 50.000 ‘middenhur woningen’. Dat gaat niet lukken als de woningcorporaties niet genoeg geld kunnen lenen voor deze nieuwbouw. De corporaties willen daarom tot 2028 zo’n 50 miljard euro extra lenen. Dat leek geen probleem toen in 2021 de rente nog historisch laag was. Inmiddels zijn de tijden veranderd.

Nieuwbouw staat overal onder druk

Door de gestegen rente en kosten staat nieuwbouw van woningen overal onder druk. Koophuizen worden niet gebouwd omdat er zich onvoldoende kopers melden. Zij kunnen de hoge prijzen voor nieuwbouwwoningen niet meer opbrengen. Woningcorporaties bouwden ook fors minder dan gepland. Voor 2022 werd gerekend op ruim 22.000 nieuwe woningen, maar het werden er slechts 16.000. Corporaties kunnen bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw lenen tegen lagere rente. Dat komt omdat het WSW garant staat voor de aflossing. Mocht het WSW dit ook niet meer kunnen dan schuift die aflossingsverplichting door naar de rijks- en gemeentelijke overheid. Daardoor kan er een lagere rente worden aangeboden. Maar uiteraard is ook die gestegen sinds 2022.

Forse leningen met grote risico’s

In 2023 staat er ongeveer 85 miljard aan leningen uit bij het WSW. Maar als het aan de woningcorporaties ligt loopt dat bedrag tot 2028 op naar 135 miljard. Zij willen het geleende geld niet alleen gebruiken voor nieuwbouw, maar ook voor verduurzaming. Voor zowel grote als kleine corporaties betekenen deze leningen grote risico’s. Het WSW kan niet langer garant staan voor de leningen als de rente hoog is. De huuropbrengst van de woning is dan onvoldoende voor de dekking. Daar komt nog bij dat veel corporaties de huurprijzen moeten verlagen. Dit is overeengekomen met het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Het gaat om de huren van mensen met lage inkomens. De inkomsten staan dan niet langer in verhouding tot de kosten, inclusief rente, die een corporatie aan een huurhuis heeft.

Afschaffing verhuurdersheffing

Vanaf 2023 zijn de woningcorporaties verlost van de door hen gehate verhuurdersheffing. Er hoeft daardoor in totaal zo’n 1.7 miljard minder belasting te worden afgedragen. Daar staat tegenover dat de corporaties meer kwijt zijn aan vennootschapsbelasting. Dit is het gevolg van Europese regelgeving. Die schrijft voor dat er minder renteaftrek op investeringen mag worden toegepast. Het bouwen van woningen met een middenhuur is daarbij nog een ander verhaal. Die kunnen niet worden gefinancierd via het WSW. Voor leningen voor deze categorie woningen wordt dus een marktrente berekend. Er zijn wel plannen voor zo’n 28.000 middenhuur woningen. Maar veel corporaties vinden het niet hun taak en willen zich richten op sociale woningbouw. Het gewenste aantal van 50.000 woningen in deze categorie lijkt onhaalbaar.

Bron: Het Financieele Dagblad