Een goed functionerende VvE heeft vaak veel voeten in de aarde

Als bewoner van een appartement en soms ook van een rijtjeswoning heb je te maken met een VvE. De  Vereniging van Eigenaren neemt beslissingen over groot onderhoud, noodzakelijke reparaties en verbeteringen zoals verduurzaming. Maar makkelijk met het functioneren heeft een VvE het vaak niet. Lang niet alle bewoners staan te trappelen van enthousiasme bij alle plannen. Want die plannen kosten geld. De één vindt dat de buitenboel nodig moet worden geschilderd, een ander vindt de offerte veel te duur. De één wil graag zonnepanelen op het dak, de ander gaat binnen een jaar verhuizen en weigert om eraan mee te betalen. Zo loopt een VvE regelmatig tegen een muur van onwil op.

Stemmen over onderhoud en verduurzaming

De Vereniging van Eigenaren bestaat uit alle eigenaren van een huis of appartement. Daarnaast is er een bestuur. Soms zijn bepaalde zaken gemandateerd aan het bestuur, zoals het in dienst nemen van een huismeester. Maar over grote uitgaven moet de vereniging beslissen. De leden moeten hun stem uitbrengen. Soms is een meerderheid van de helft plus 1 stem voldoende. Maar dat is niet altijd het geval. De wijze waarop er gestemd wordt staat in het reglement en bij appartementen in de splitsingsakte die op het complex van toepassing is. Voor grote beslissingen is vaak een twee derde meerderheid nodig. Het kan zelfs zo zijn geregeld dat alle leden van de VvE moeten instemmen.

Discussie over verduurzaming

Veel Verenigingen van Eigenaren worstelen met besluitvorming over verduurzaming. De noodzaak wordt vaak wel onderkend, maar de kosten houden instemming met de plannen vaak tegen. Vooral als een deel van de appartementen in een complex (nog) verhuurd wordt is de kans groot dat plannen het niet halen. Als bijvoorbeeld een corporatie eigenaar is van de huurwoningen en zij stemmen tegen, dan kan het plan in de prullenbak. Corporaties hebben vaak een beperkt belang. Meestal is er sprake van een ‘sterfhuisconstructie’: zodra een huurder vertrekt wordt de woning verkocht. Investeringen die pas op langere termijn rendement opleveren, passen daar niet bij.

Versoepeling van de regels

Vereniging Eigen Huis, de belangenvereniging van eigen huisbezitters, wordt regelmatig geconfronteerd met VvE’s met problemen. Vaak wordt het functioneren belemmerd door gedoe met de besluitvorming. Daarom pleit VEH voor versoepeling van de regels. Zo zou er bij verduurzaming kunnen worden gekozen voor een ‘normale’ meerderheid van de helft plus 1 als het gaat om het aantal stemmen vóór. Ook kunnen VvE’s individuele bewoners toestaan om te verduurzamen door bijvoorbeeld te kiezen voor dubbel glas of zonnepanelen, mits die op ‘eigen terrein’ worden geplaatst. Deze aanbevelingen zijn voorgelegd aan minister Hugo de Jonge van Wonen. De Jonge heeft toegezegd te gaan onderzoeken wat de mogelijkheden zijn. Daarbij moet het individuele belang van bewoners zo veel mogelijk worden gewaarborgd. Daarnaast wil de minister kijken of kleine VvE’s bepaalde beslissingen over verduurzaming zelfstandig kunnen nemen, bijvoorbeeld als daarvoor voldoende geld in kas is en de bewoners dus niet om een extra bijdrage wordt gevraagd.

Meerjarenplan

Een Vereniging van Eigenaren is sinds 2021 al verplicht om te sparen voor groot onderhoud. Minister De Jonge wil onderzoeken of het mogelijk is om VvE’s ook verplicht te laten reserveren voor verduurzaming. Om de besluitvorming over ‘lastige’ zaken te vereenvoudigen kan het ook helpen om een onafhankelijke voorzitter aan te wijzen. Die kan vaak de kou uit de lucht halen. Er moet een besluit genomen worden op basis van objectieve argumenten, niet omdat de ene bewoner de andere graag wil dwarszitten. Als het gaat om verduurzaming hebben alle bewoners daar immers belang bij. Ook zij die binnenkort gaan verhuizen. Een duurzaam appartement, dat gebruik maakt van de zonnepanelen op het dak van het complex, brengt immers bij verkoop meer op.

Bron: Het Financieele Dagblad