Kabinet op zoek naar gulden middenweg tussen huurders en beleggers

Het kabinet wil iets doen aan de steeds maar stijgende huurprijzen in de vrije sector. Maar daarnaast wil de regering ook beleggers tevreden stellen. Een lastige taak. De balans tussen huren en beleggen is gebaseerd op een wankel evenwicht, onderkent ook minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Er moeten maatregelen komen voor huurmatiging, maar daarnaast moeten beleggers ook niet worden ontmoedigd om meer woningen te bouwen, want daar is immers een enorm tekort aan.

Huurprijsbescherming

Het kabinet wil werken aan een vorm van huurprijsbescherming die ervoor zorgt dat woningen met een middenhuur tussen de 700 en 1000 euro per maand betaalbaar blijven. Daarnaast moeten institutionele beleggers niet worden ontmoedigd om te blijven investeren in bouw en onderhoud van deze woningen. Het gaat vooral om pensioenfondsen die vaak een grote vastgoedportefeuille hebben. Voor deze beleggers moet het rendement aantrekkelijk genoeg blijven om zich niet terug te trekken uit de markt. Een probleem daarbij is dat de term ‘middenhuur’ in feite nergens op is gebaseerd. Formeel zijn er slechts twee categorieën, namelijk woningen waarvoor de huurprijs is gereguleerd en de vrije sector. De gereguleerde huurwoningen zijn grotendeels in bezit van woningcorporaties, al is een deel ook eigendom van particuliere of institutionele beleggers.

Puntensysteem

De huurprijs voor een woning wordt in Nederland bepaald aan de hand van het woningwaarderingssysteem (wws). Onder andere het aantal vierkante meters en de WOZ-waarde tellen mee voor het aantal punten dat een huis krijgt. Heeft een huis maximaal 142 punten dan bedraagt de huur maximaal 760 euro, dit is de grens voor huursubsidie. Deze woningen zijn bedoeld voor mensen met een laag inkomen. Voor een meerpersoonshuishouden maximaal 45.000 euro bruto per jaar. Ruim een half miljoen huurwoningen in Nederland krijgen volgens het wws meer dan 142 punten. Dit zijn de vrije sector huurwoningen. De eigenaar mag in principe zelf bepalen hoe hoog de huur voor deze woningen is. Zo’n 80% van de vrije sector huurwoningen heeft een middenhuur prijs tussen de pakweg 750 en 1000 euro per maand.

Uitbreiding van het puntensysteem

Een mogelijkheid om de prijzen voor huurders te reguleren is uitbreiding van de toepassing van het puntensysteem. Voor een woning tot 170 punten mag dan maximaal 1000 euro huur per maand worden gevraagd. Maar dit kan voor beleggers grote gevolgen hebben. Voor zo’n woning kan nu namelijk in steden als Amsterdam en Utrecht met gemak 1.500 euro per maand aan huur worden gevraagd. De vereniging van institutionele beleggers in vastgoed vindt deze maatregel veel te ver gaan. Dit zal leiden tot ongewenste situaties, zo stelt de vereniging. Het gevolg zal zijn dat met name particuliere beleggers hun vastgoed van de hand doen omdat het rendement niet meer aantrekkelijk is. Dit leidt dus tot een dalend aanbod op de vrije huurmarkt.

Beleggers nemen maatregelen

Als de huurprijzen tot een hoger bedrag worden gereguleerd is de kans groot dat beleggers hierop inspelen. Ze zullen kleinere woningen bouwen of anderszins bezuinigen zodat het huis minder punten krijgt. Of juist grotere en luxere woningen realiseren zodat er een vrije huurprijs kan worden gevraagd, die dan royaal boven de 1000 euro uitkomt. Ook huurprijs bepaling aan de hand van de WOZ-waarde biedt geen soelaas. Deze waarden zijn in veel regio’s, vooral in de Randstad, zo fors gestegen dat dit geen regulering van de huren zal opleveren.

Subsidie of nieuw puntensysteem

Sommige gemeenten zoals Amsterdam, experimenteren met een subsidie. Als beleggers hun woningen voor een middenhuur aanbieden dan krijgen ze 10% korting op de grondprijs. Dit geldt zowel voor nieuwbouw als voor transformatie van bijvoorbeeld kantoren of winkelpanden naar woningen. Daarnaast pleiten beleggers voor een nieuw puntensysteem. Daarin zou dan meer aandacht moeten komen voor woningoppervlak, ligging of de aanwezigheid van voorzieningen, zoals een sportzaal in een appartementencomplex. Het huidige systeem is volgens hen te veel gebaseerd op sociale huurwoningen en bovendien verouderd. Met welke voorstellen minister De Jonge gaat komen om de prijzen voor huurders binnen de perken te houden en daarnaast beleggers niet af te stoten, zal de komende tijd moeten blijken.

Bron: Het Financieele Dagblad